一环内走向衰落？合肥包河区房价分析及买房建议

包河区位于合肥南部，行政区域范围较大，包含了合肥目前比较热的滨湖新区，但这里并不涉及滨湖部分，基本上只是绕城高速以内。过去9个月中，链家共成交2284套二手房，其中包河区成交334套，占比14.6%。

上次关于包河区的分析，我记录了去年9月份至今年6月份以来的数据（具体可参考公号“小易论楼市”《 合肥包河区二手房成交分析及购房建议》），而这次的数据主要关注今年前三季度。

下面我将分板块对包河区的二手房成交情况做一个分析和点评。根据包河区各板块的特点以及重点学区范围，我划分为3个板块，分别为：

1、48中学区板块。具体范围为：环城河以南，南淝河以西，南一环路以北，金寨路以东。

2、中环路内板块。具体范围为：南一环路以南，南淝河以西，望江东路以北，金寨路以东。

3、中环路外板块。具体范围为：望江东路以南，南淝河以西，金寨路以东。

包河区链家2017年前三季度共成交334套二手房，成交均价在15385元/平米，户均总价122.9w，平均议价空间为4.25%，成交周期为76.1天，平均房龄为2007.3年。

关于政务区、滨湖区、经开区、蜀山高新区和庐阳北城的分析，请参考我公号“小易论楼市”文章：《2017年前三季度合肥政务区房价分析》，《2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》，《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》，《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》，《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》。

48中学区板块

48中学区板块，较上次分析成交数据没有增加，也就是说7-9月份的成交跟去年9-12月份的成交一样的。这实际上意味着该板块已经出现交易萎缩，对于下半年来说，是的成交淡季，48中表现得并不强势，跟45中截然相反。在成交周期和议价空间上，也比上次分析有所加大。

48中学区的平均成交价格为16119元/平米，较上次分析的16332元/平米，下跌213元/平米。环比下跌，这在真学区中是比较罕见的，要知道其余5个真学区的，均价基本都是呈缓涨趋势，48中的弱势至此（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。

我在之前的文章中分析过，48中疲弱的原因是跟42中一样的道理。尽管48中今年的中考成绩不错，几乎是除45中以外表现最为突出的公立初中，但亏就亏在不如45中，却还离45中这么近，别人当然就近选择更好的45中了。

48中板块的成交较上次变化并不是很明显，我这里分析两个次新小区，也是我小密圈里圈友多次提到的。一个是东方广场，一个是顶峰国际公寓。

东方广场是48中和青年路小学的双，由于房龄相对较新，我们看到链家网上挂牌的价格在2.2-2.3w左右，价位算是比较高的。但有记录的一套成交是1.9w多，说明目前挂价存在一定虚高，有点有价无市。

东方广场前段时间被曝出业主维权，2#公寓楼的300户业主迟迟交不了房。主要原因是开发商资金链断裂，与公寓配套的商业无法完工，相关单位不给单独验收。由此我对东方广场的物业表示担心，我觉得这个小区应慎重考虑。

顶峰国际公寓是屯溪路小学和48中的，房龄比较年轻，位置可以说是非常不错的。但是顶峰国际公寓容积率为5.75，这是非常恐怖的，居住体验会很压抑难受。由于没有成交记录，我看到链家网挂牌的基本上都是非常大的户型，而且户型奇丑。价格基本在2-2.2w之间，总价大都在220w以上，我不知道这个价格有什么理由不选择政务区呢？

万达中心名宅是万达广场的住宅部分，房龄大概也在5-6年左右，算得上次新房，但与48中有些距离。这个小区容积率也是非常的高，我们看到它的成交均价较上次统计下跌了近300元/平米，是不大抗跌的。

万达中心名宅在2010年开盘时，均价已达到9000元/平米左右，目前均价才17651元/平米，不过是当时的2倍。要知道政务区当时的很多楼盘，到现在已经翻了3倍。万达主要做商业地产出身，住宅并非它的强项，我对万达其他区域住宅产品的投资价值，并不大看好。

除了以上三个小区之外，48中板块之内，几乎都是老破小，独木难成林（公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？》）。所以我们看到板块的成交均价极其弱势，基本是所有板块内价格的，甚至低过38中。

中环路内板块

中环路内板块的成交量，较上次分析有了比较显著的增加，从141套增加到187套，增幅接近1/3，占包河区总成交量的56%。我们看到，该板块的成交均价是略有上浮的，从14823元/平米涨至14949元/平米。议价空间有所收窄，成交周期延长16天左右。

中环路内板块有几个成交量比较大的小区，应该是我们着重关注的。分别是万振逍遥苑，金地国际城，江南新里程，世纪阳光花园和绿地海顿公馆。这几个小区的成交量总计为99套，占了整个板块的一半以上。

万振逍遥苑成交20套住宅，5套公寓，住宅较上次增加7套。住宅的成交均价为15330元/平米，公寓为14274元/平米，相差大概1000元/平米左右。万振逍遥苑是一个规模比较大的小区，紧靠马鞍山路地铁1号线，典型的刚需盘，次新房，价格适中，取得这样的成绩也不奇怪。

金地国际城公寓成交20套，住宅成交6套，公寓成交增加5套。住宅成交均价为1.8w左右，公寓为1.2w，高了将近1半。金地国际城跟万振逍遥苑位置相近，但房龄更新。我看了一下它的公寓成交情况，大都是35-40平米左右的户型，总价也控制在40-60w之间，可以说购房门槛非常低，又是地铁盘，十分切合低层刚需的需求。

江南新里程公寓成交了20套，较上次增加9套，住宅成交3套。住宅成交均价为1.7w左右，公寓为1.4w，相差近3000元/平米。江南新里程靠近中科大，师生需求较大，购买力也充足，房龄相对较新。公寓房面积在37-45平米之间，总价60w左右，购入门槛低，产品定位很准确。

世纪阳光花园属于上代产品中品质比较好的，成交了14套住宅，成交均价较上次有大幅提高，近1000元/平米。阳光花园的紫阳苑和青阳苑更靠近马鞍山路，多层居多，因此价格要比其他苑更便宜。绿地海顿公馆D区距离马鞍山路较近，比B区和C区成交价格更低一些，主要好在品牌，房龄不算太老，交通便利。

中环路内板块，公寓成交占了比较多的一部分，但是公寓价格总是比住宅要弱势很多，这与公寓较差的居住体验有关。与此同时，我观察到，尽管销量很大，大多数公寓成交价格仍是在下滑的，这与板块整体均价上浮表现截然相反。

成交量的江南新里程成交均价下跌了1000多元/平米，金地国际城下跌了500多元/平米，熊市环境下，入门级刚需房处于食物链的底端，劣质资产相对更不保值。因此，在市场趋冷的情况下，购房思维应转变为优化资产配置，追逐优质资产（公号“小易论楼市”《你为什么要买合肥的房子？应该用资产优化配置思维来考虑！》）。

中环外板块

中环路外板块是目前包河区重点开发的区域，尤其是高铁板块。跟上次分析相比，成交多了30套，增幅近40%，成交单价也从15284元/平米上涨至15803元/平米，上涨519元/平米。同上个板块一样，议价空间减小，但成交周期扩大。

该板块成交量的是鑫苑望江花园，其次是宝业桐城绿苑，都是该区域内少有的几个房龄相对年轻的小区。我们看到上次分析中出现的和地蓝湾小区，其商住公寓平均成交价格只有7000多元/平米，这次居然一套也没卖出，那些趁着去年市场高涨高价抛售的业主，真该感到庆幸。

但这个板块的主角显然不在二环路以北，而是以南的高铁板块，尤其是地铁4号线沿线的小区。我们看到位于祁门路的天下锦城，交易量开始增多，上次只有1套成交，这次居然增加到9套。

天下锦城也位于我所讲的高铁板块，它的位置应该来讲还是不错的，既在地铁4号线沿线，又紧邻政务区，本身房龄相对年轻。天下锦城的温莎城价格相对贵一些，均价达到2w，其他的在接近1.6w左右。

信达天御前两天新开一栋，我看了一下备案均价，大概在1.58w左右，据说需要号头费+7成首付，可能还要摇号。我们看到它的二手房成交价格在1.6w出头，如果带上税的话，实际成交应该超过1.7w，如此低价格的限价房，怎么会不抢呢？

龙川路的七龙珠里面，我觉得比较悲催的是建发雍龙府和融侨观澜，这两个都是去年拿地价格非常高的。距离去年5月份拿地已经一年半了，融侨观澜刚刚备案，其高层均价在接近2.2w，说实话毫无性价比可言。建发雍龙府还未备案，其楼面价近1.9w，比周围的新房价格还要高，地王的日子真不好过。

望湖城是省政府的集资房，位置环境都不错，居住舒适性也很好，在这一区域内算是比较好的物业。但是面积普遍偏大，总价过高，在售价格略有虚高，由于房龄已接近10年，投资已经不是非常好的标的，但自住还是不错的。

前段时间曝包河区有意将骆岗机场打造成为一个中央商务板块，目前正在对该板块设计规划进行全球招标，部分媒体吹嘘其会成为新的市中心，大有取代政务区中央商务区的趋势。其实去年也有吹东部新城和少荃湖板块，今年却杳无音信，有些吹风可能只是卖地的噱头，我们还是要看清事实。

我之前文章就指出，骆岗机场是滨湖连接老城区的一道障碍，改造骆岗机场，就意味着打通新老城区的任督二脉，对滨湖意义非凡。如今这种规划成了现实，对整合板块资源和激活区域活力是非常有利的，必须对合肥点赞。

但是，我们还要看到一个现实，骆岗机场北边是合肥南站，中间还有高铁高速，西边是经开区工业园，东边是包河工业园。骆岗机场其实是一个卡脖子的要塞部位，交通要道未必能发展成为繁华的商业区，关隘从来都不具备大都市的气质。

我们看到目前合肥事实上的市中心，一个是老城区环城河内，一个是政务区，两个区域的共同特点都是，四面八方全是居住区，自己就是天然中心。骆岗机场虽然地处合肥的几何中心，但周边居住聚集度显然不够，凭其地理位置可以形成一定规模的商业，但天然并不具备中央商务区的气质，可能连滨湖CBD都难以企及。

包河区整体房价分析及购房建议

1、从一环以内逐步衰败的房价可以看出，包河区的新新人类已开始从老城区逃离，更好的物业，更先进的规划，更年轻的房龄，更受外来人口青睐。放弃市中心老破小，追逐新区，目前是不错的选择（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。

2、尽管48中极度弱势，几乎体现不出太多学区溢价，但是48中的学区还是非常不错的。如果你手中资金有限，买不起或者买不到45中和南小的，可以考虑48中学区的老破小，毕竟门槛更低，性价比也比较高。

3、公寓类住宅毕竟属于初级低端产品，在限购的大环境下，外来人口买房受到限制，使用合肥房票格外慎重，次买房会尽量选择更好的物业。合肥本地人购房，基本需求已满足，也大都不愿考虑公寓住宅，因此公寓定位尴尬，熊市环境下应尽快抛售（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》）。

4、二手房应着重选择市面上换手率高，成交量大的小区。这样的小区市场占有率高，关注度高，流动性好，兑现能力强，货币属性更强。即使是公寓产品，也尽量关注那些成交量大的小区。

5、高铁板块是包河区目前着重发展的一个区域，我比较看好祁门路地铁3号线沿线的物业。这一块西部紧邻政务区，北接老城区，南通滨湖，位置得天独厚，区域年轻，规划也相对合理，性价比不错，因此你看到许多限价盘。

6、骆岗机场改造对带动滨湖进一步发展起着非常重要的作用，值得关注，但不应对骆岗机场板块抱有过高期望，它会是一片炽手可热的土地，但很难取代老城、政务、滨湖成为另外一个市中心。

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