今年国庆是合肥重启限购一周年期，几乎所有人都觉得合肥应该做点什么，但政策收紧并未如期而至。就在去年的10月2日，合肥和10多个热点二线城市同时启动限购政策，成为批对住房购买政策收紧的城市之一。
我在之前文章中对此举进行过解读，这些城市其实在限购前的两个月已经出现收紧迹象，比如采取限贷、限价等等预热措施，当限购的另外一只靴子落地之后，合肥房价疯涨势头终于被成功遏制住。
不得不说，在政策执行上，合肥做得非常坚决，也非常到位有效。别的许多城市，比如北京和南京，北京几乎以无所不用其极的手段，连续补了十几刀，才稳住房价；南京也是在经历严格限购之后，仍然政策加码，甚至采取限售措施，才使房价得以遏制。
其实对于合肥来说，一年的疯狂已使它足够受用。合肥去年成功荣登全球房价上涨城市榜首，即使从今年部分房价排行榜的数据来看，这轮大周期的表现合肥也是名列前茅。其实去年限购之前，我发现合肥房价上涨势头已近强弩之末，而限购的推出不过是顺势而为。
但本轮房价上涨对合肥意义却非同小可。首先，合肥是轮实现房价暴涨的城市，“四小龙”里面，我们可以发现南京、苏州、合肥三座城市都位于长三角城市群。就在去年的5月11日，国家批准了《长江三角洲城市群发展规划》，同时将以上三座城市列为长三角的核心城市。
如果单从经济总量和城市地位上来讲，合肥无论如何都不能与以上两座城市相提并论，但合肥在规划中的地位，却超过了GDP几乎接近于其3倍的苏州，这种政策眷顾上的利好是任何一个投资者都无法忽视的（公号“小易论楼市”《合肥房价真的高吗？》）。
其实从事实上来看，由于基础值比较低，合肥已连续十年成为中部经济增长速度最快的省会城市，这种爆发力也是后发优势。政策规划为合肥争取了更为长远的发展蓝图，全面融入长三角也已经水到渠成，合肥在提高省会首位度上越走越远，区域核心竞争力愈发明显。
我想说的是，合肥房价暴涨是有原因的，除了规划利好外，这也是中国城市化进入下半场的显著特征和必经阶段。在这一波大周期中（公号“小易论楼市”《合肥房价上涨的大周期》），合肥房价上涨进入梯队，国家统计局也将合肥列入15个房价重点监测的热点城市之一，表明在一线城市之后二线城市的排名中，合肥已占有举足重轻之位。这似乎隐隐约约预示着，国家发展新一线城市的候选名单中，合肥正在慢慢显现，这是历史赋予合肥的发展机遇，趋势不可阻挡。
但我们仍需注意合肥的问题。相对于周边很多省会城市来讲，合肥底子还比较薄，之前很长一段时间里，这座名不见经传的城市根本没有入绝大部分人的眼帘。合肥这波房价的暴涨，涨幅之大，与其基础房价低有一定关系，再加上政策利好，造就了它的爆发（公号“小易论楼市”《如何判断未来合肥房价的走势》）。
尽管我之前文章中分析过，合肥的限购政策是比较有力度和执行到位的（公号“小易论楼市”《多城集中升级限售政策，合肥会跟进吗？》），但这也不是限购之后房价就立刻停止上涨的原因和理由，跟合肥同样限购的厦门和南京，表现就强势得多。
合肥的城市地位相对还处于比较低的层次，也就是我之前提到的上位城市排名，合肥并不靠前。合肥这次的亮眼表现，从某种意义上是沾了长三角区位优势的光，而限购之后房价上涨随之戛然而止，也表明合肥确实已精疲力竭。
这也是我在前面文章中一直断言合肥不会跟进限售的原因（公号“小易论楼市”《合肥限购执行一年后，政策会收紧吗？》）。逻辑十分简单，就是房价没有再次出现大幅上涨，相反还有微跌，所以合肥无论如何都不具备政策再次收紧的条件。事实证明，进入十月份以来，热点城市房地产市场纷纷开始遇冷，再也没有出现去年多城限购政策集中收紧的情况。
相反的是，国庆之前，央妈宣布从2018年开始，对普惠金融实施定向降准，这甚至被外界解读为政策放松的一个信号。这是一个非常有意思的举措，让我突然想起了一种食品，叫做油炸冰激凌。
其实在宣布定向降准之前，央妈已不止一次强调分类施策，尤其要严控贷款资金流入房地产领域，出现了类似提高首套房首付比例和贷款利率，打击消费贷、首付贷等措施以降低杠杆。这说明央妈非常不愿意资金再流入房地产，经过一年多的打压，热点城市的炒房热情渐趋平息，房地产市场逐步转冷。
但我们还应该看到，银行贷款的基准利率依然没有提高，余额宝的利息仍然居高不下，这意味着资金成本处于高位，市场流动性比较紧张。尽管在去库存的利好下，三四线城市房地产市场支撑了2017年经济的基本面，但央妈此时提出定向降准，从侧面反映出当前实体经济形势仍不乐观，在房地产无以为继的前提下，经济增长难具备可持续性。
对普惠金融实施定向降准，表明央妈对明年经济的一个预判，下行是大概率事件。在经济转型尚未完成之前，流动性不可轻言收紧，这也是尽管美国一再加息，我们也不敢轻易跟进的原因。
但凡从银行出去的钱，我想总会有渠道进入房地产市场，定向降准预计释放的近万亿流动性，很难保证不会再次流入楼市。如果定向降准是为滚烫的热油添一把火的话，那么房地产这个刚刚冷却下来的金融冰激凌如何才能不被烤化，实在是一个技术难题。
说实话，我不知道这是不是政策有所松动的信号，但至少对于合肥房地产来说，我觉得可能是快到底部了（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价有可能会跌吗？》）。不过不应过度解读这个底部，即使位于阶段性低点，合肥房价短期也没有大幅上涨的可能，毕竟政策预期并未发生根本转变。
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2017-10-26 10:43:29
