这是一个比较有挑战性的话题，我首先是从知乎上看到的，感觉难有切入点。恰好这两天，几个网络大V在探讨合肥的房价，观点出现了分歧，我觉得可以从他们的分歧说开去。
昨天，上海的杨红旭一篇名为《放眼，合肥楼市压力最吓人》的文章，引起了合肥房地产界的轩然大波。这篇文章中，杨红旭引用的数据是合肥的存销比，在过去9个月中，合肥库存从去年的2个月，暴增至今年的9个月，存销比同比飙升86%。如果去年合肥对应的是全球房价涨幅，那么今年情况大家请自行脑补？
关于存销比
其实对于存销比来说，我一直都觉得这个词非常可笑。就像是你在高架桥上突然遭遇堵车，你的瞬时油耗从7升/公里骤升至16升/公里，你就直觉地认为这辆汽车真不省油一样。油耗变化是一个动态过程，根据旅程长短和路况差异也有不同的情况，更何况房价呢？
存销比从某种意义上来讲只是一种瞬时油耗。如果一直堵车，就好像房价横盘，那么我们的汽车油耗就一直变大，对比房价存销比就直线上升。如果走走停停，就好像楼市的剧烈震荡，那么我们的瞬时油耗就又出现走的时候变低了，而停的时候又缓慢上升了，对比房价就是涨涨跌跌。当拥堵解除，汽车的油耗会急速下降，对比房价就是急速上升。
所以在开车的时候，我从来不看瞬时油耗，只看短途油耗，我认为瞬时油耗对于判断汽车是否省油来讲，基本没有太大的意义。关注瞬时油耗，真不如关注红绿灯倒计时和预测路况拥堵情况来得直接。
对于房价来说，存销比更大的意义在于判断市场温度，和下一步房价的瞬时走势，更多是反映房价短周期上的变化情况。对于房地产这种庞然大物，长周期长达5-6年，中周期也要2-3年，短周期则半年或者几个月而已。我们买房子，从签合同到办完房产证，交易周期大部分情况下都要3个多月，期房周期则会更长，可能覆盖一个中周期甚至长周期（公号“小易论楼市”《合肥房价上涨的大周期》）。
那么短周期的房价涨跌其实跟大部分人真没什么关系，顶多像股票一样，看着纸面数字红红绿绿，但如果你买的股票在停牌期，其他股票短期涨多少或者跌多少，跟你又有什么关系呢？
合肥房价表现
其实在四小龙里面，合肥和苏州两个城市的房价表现较为弱势一些。苏州出现回调，已经盘整一年多了，合肥紧随其后。厦门表现最为强势，南京其次，两者都是在限购之后仍然坚挺上涨。
合肥自今年初以来，房价一直下跌，从1月份点的14996元/平米，降到当前的14563元/平米，降幅达-2.92%。这其实仅仅是回调到了去年限购时的水平，相比于去年一整年合肥75%的涨幅，实在不值得一提（公号“小易论楼市”《合肥房价究竟涨了多少？》）。
值得注意的是，上边的合肥房价走势，我截取的是安居客的数据。安居客数据其实是各个二手房房东的报价，因为数据庞大，具有统计意义，它的走势是基本可信的。但这种走势仅反映挂牌价格，体现的是房主的预期，实际市场价格应该减去议价上的差值。所以上面的图表走势，并非反映二手房市场的真实成交价格走势。
我上篇文章分析了合肥8月份的实际成交价格走势（公号“小易论楼市”《合肥8月份二手房成交分析及房价走势预测》），采用的数据是链家的成交价格，这种走势其实更具有参考意义。从过去10个月的成交数据来看，除了5月份在成交量和成交价格上，出现了相对较大波动外，合肥市区平均成交均价基本维持在1.65w上下，浮动空间不过3.26%，房价表现特点还是平稳。
从成交周期和议价空间上来看，成交周期已经触顶，议价空间也一直呈下降趋势。这说明合肥房价触底特征越来越明显，呈现稳定或趋微升的态势。
合肥库存和房价涨跌的关系
对于合肥库存的判断，是存在争议的。合肥目前积压了许多已经卖出却没有备案的新房，一种说法是2万多套，还有一种说法是3万多套。但不管是哪种说法，杨红旭抛出的存销比数据都是有待商榷的。
从我所统计的合肥真实备案数据来看（采自合肥物价局备案网站），合肥今年前7个月平均每月备案不到3700套，几乎只相当于去年同期的一半（公号“小易论楼市”《合肥新房备案限价1.5w还是1.6w？数据告诉你，合肥备案价格究竟限制在多少？》）。如果将未备案的2-3万套也统计进去，那么保守来算，每个月实际备案量应增加3000套左右，这个数据跟去年几乎是相差不多的。所以杨红旭所提出的存销比其实基本不足信。
2009-2015年合肥住宅每月销量
上个周期2011年3月底合肥出台限购，限购政策跟今年一样，也是1年社保或者纳税证明，我们看到合肥新房销量随即出现断崖式下跌，几乎也只是限购前的一半，跟今年的情况如出一辙。但是限购期满一年之后，合肥新房销量便出现大幅反弹，2012年销量几乎恢复到限购以前。
我们再来看合肥历史库存和房价的关系。2009-2010年，在4万亿投资及房地产救市的情况下，合肥库存急剧下降，当库存跌至40000套这个临界点时，合肥房价开始出现大幅攀升。2011年限购之后，合肥库存慢慢回到40000套，我们看到这个高于或者持平40000套的状态一直持续到2015年初，这4年之间合肥房价每年涨幅基本上都维持在个位数（公号“小易论楼市”《合肥历年调控和房价涨跌的关系》）。
2015年房地产救市和去库存政策提出之后，合肥库存一年之内，跌至历史点，只有10000套左右。这个数字比上个周期2010年7月份库存点的23000套还低得多，然后我们就看到合肥房价疯狂飙升，涨幅也远远超过2009-2010年的上升周期。
如果按照上个周期限购之后次年2012年的月均销量近7000套计算，合肥涨跌的存销比节点在6个月左右。也就是说，如果存销比低于6个月，合肥房价是有上涨冲动的，如果高于6个月，那么大概率横盘或者微跌（涨），也就是稳定。
其实合肥真实库存，仍然在40000套以下，而今年国庆限购一年期马上就到了，潜在满足限购条件的刚需逐步解禁，到时候月均销量究竟会攀升至多少我们不得而知。但如果按照历史规律来看，再结合现在的金融环境，我觉得出现微涨的可能性会更大一些。不过一旦出现大涨，限购说不定还会收紧，社保或者纳税证明或许还要延长至2年期（公号“小易论楼市”《合肥限购执行一年后，政策会收紧吗？》）。
房地产市场终究是政策市，前面文章我们分析过年中经济会议的论调，那就是保持房地产市场稳定，这个政策落实到合肥，其实完成得相当完美（公号“小易论楼市”《 从房地产政策变化来判断下半年合肥房价走势》）。我相信不管明年房价是涨是跌，政策一定会把房价重新拉回到稳定的底线上来，所以我认为2018年合肥房价大概率是稳定或者微涨。
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2017-10-10 15:45:51
