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到合肥三县买房,还是攒足1年社保后在市区买房?

2017-06-08 12:12:35

合肥市区限购以后,三县逐渐挑起了大梁,新房成交量占去了全市大头,一些楼盘甚至浑水摸鱼,开盘价格直逼市区部分热点地区。这两天有群友咨询我在合肥三县买房事宜,我结合当前房地产发展形势给大家分析一下,仅供参考。

合肥房价的分布特点

合肥形成了实际意义上的三个市中心,分别是:

1、环城河以内,二手房均价1.8w-2w,特征是以45中和42中为首的高房价集中地(公号“小易论楼市”《合肥庐阳区二手房成交数据分析》);

2、政务区,二手房均价2w-2.2w,特征是以50中新区为首的高房价集中地(公号“小易论楼市”《合肥政务区二手房成交数据分析》);

3、滨湖启动区,二手房均价1.8w-2w,特征是以46中和师范附小为首的高房价集中地(公号“小易论楼市”《近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。

以上三个市中心,在各自大区域内房价,这不仅仅因为它们拥有优质的教育资源,还有交通、商业、医疗、就业等城市核心资源,所有的这些优势资源加在一起,吸引了大量人口聚集(公号“小易论楼市”《资源投入和土地价值》)。

以这三个市中心为核心向外发散,我们发现房价基本上是随距离增加而逐步降低的。老城区均价基本上在1.8w-2w之间,而庐阳区的一环和二环之间均价则降至1.6w-1.8w,二环以外则鲜有均价超过1.5w的小区。政务区的周边小区也比其价格低了很多,而滨湖启动区同样存在这种情形。

处于政务区和老城区两个市中心之间的黄潜望板块,因其独特的地理优势,房价亦居高不下,已发展成为区域副中心(公号“小易论楼市”《合肥蜀山区二手房成交数据分析》)。相反,我们看到远离这三个中心区域的板块,均价要比核心区房价低30%-50%。其中房价的区域在新站、北城和瑶海东部,其次为肥西工业园区和经开工业区。因此,距离核心区域的远近,成为决定区域二手房价格的重要因素。

地缘优势大于区划优势

前两天肥东和肥西的地王备案,将合肥县域房价天花板推高至1.7w的水平,这个价格甚至超过市区部分热点地区二手房价格。我们细看这两个地王的位置,它们都位于靠近市区的区域,一个位于肥西柏堰科技园,与政务区直线距离仅有2.5公里,一个位于地铁2号线延长线上,交通优势明显。

其实在地王附近的二手房价格也达到了一定的高度。肥西最贵的二手房实际交易价格已有1.6w的记录,而位于瑶海东部龙岗附近的二手次新房也达到了1.3w的价格。肥西靠近经开区和政务区的区位,二手次新房成交价格达到1.2w-1.6w之间(公号“小易论楼市”《合肥肥西经开区二手房成交数据分析》),这远远超过了瑶海区东部和新站区的价格,即使是市中心的一些老破小也望尘莫及。

其实长丰县的北城,在靠近庐阳区的位置,实际成交价格也超过了属于市域范围新站区的一些新房。在直线距离上,距离市中心最近的长丰县域仅有10公里,肥东县域是12公里,而位于新站区的磨店,距离市中心的直线距离已达到13公里,交通还不如前两者便利。因此我们看到,新站区部分新房价格甚至还低于以上三县范围的价格。

在三县与合肥市区接壤的区域,价格已经与市区接轨,与市中心直线距离更近县域,二手房房价甚至超过了距离市中心更远的市域范围。因此对于合肥市的房地产市场来说,地缘优势甚至大于行政区域优势。可以预料的是,即使未来三县划区,对其房价的影响也极其有限,换句话说,划区的利好已提前兑现。

买市区还是买三县?

这几天传出一线城市部分银行首套房贷利率上浮10%-20%的消息,这让一部分正在观望的投资者有些坐立不安,担心迟买房会支付更多的利息。今年以来,我们看到余额宝年化利率在直线攀升,近期已超过4%,资金成本持续升高,说明央行近期确实收紧了流动性。当前贷款的基准利率只有4.9%,银行利差不断收窄,为确保利润,部分“钱紧”的银行自主提高房贷利率是可以理解的。但这仅仅是个别银行的短期行为,并非所有银行的普遍动作,近两天我们又看到央行的放水操作。

中国二线城市房地产的大周期大约为5年时间,回顾过去15年,每一次大周期房价基本都会翻一番。即使房贷利率提高到10%,从长远来看,你的房产价格上涨依然可以打赢利息。再加上M2每年还在以超过10%的幅度超发(公号“小易论楼市”《房价为什么上涨?(喷泉理论)》),货币长期贬值和名义工资提高会成为常态,因此即使未来房贷利率真的提高,我也建议不要让它成为影响你决策房产投资的主要因素。

由于限价限购,市区新房推盘和成交数量骤减,合肥刚需和投资性需求被挤压到不限购的三县区域,造成三县短期内供需紧张,一手和二手房价格飙升。三县部分区域新房备案价格甚至有超市区之势,这是值得警惕的。我在之前的文章里提到过(公号“小易论楼市”《合肥房价有泡沫吗-房价上涨的基本面》),市区是三县房价的基本面,三县房价接近或者超过市区的价格,投资价值基本上是提前透支了。

我在之前文章中反复强调,合肥今年房地产的基调是“稳”字当头(公号“小易论楼市”《2017年合肥楼市发展展望及购房建议》)。经历了去年房价暴涨以来,合肥购买力严重透支,无论从保实体经济还是严控系统性金融风险上,合肥房价短期都没有再次大幅上涨的先决条件(公号“小易论楼市”《合肥房价究竟跌了多少,哪些区域最抗跌?》)。因此绝大部分三县的楼盘目前是不适合投资的,除了部分刚需结婚有自住需求的,我建议不要急着入手,可暂时观望。

县域房价的居高不下,也基本垒实了合肥市区的房价基础(公号“小易论楼市”《合肥近期该不该买房?》)。从某种意义上讲,在限购政策打压下,市区房价已相对处于阶段性低点,目前比三县更值得投资。我推测限购限价政策到明年年中才会逐步有所放松,因此刚需至少还有一年喘息时间,从现在开始完全可以放心攒社保等1年后在市区买房,不值得把首套房的“处女贷”用在三县上边。

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