2018年8-9月份合肥房价分析及购房建议

近两个月，我们能明显感受到合肥楼市在降温。首先是部分高价盘出现打折抛售，其次是以往的限价盘开始集中开盘争抢去化，即使是二手房市场，也出现了一定的观望情绪，成交量大幅下降。

对于楼市来讲，打折促销的新闻也频频出现，尤其是碧桂园、恒大、万科等这些房地产巨头，纷纷打出“活下去”、“不惜一切代价加速周转”等悲凉的口号，逃顶保命的意味越来越浓。下面我将对合肥7-8月份房价做一个分析，为购房者提供建议。

从安居客合肥房价走势来看，合肥房价前8个月除了3月份有所回调，基本都呈上涨趋势。我们看到8月份合肥房价基本持平，9月份开始下跌，而这个转折，正是7月底中央作出坚决遏制房价上涨严厉表态之后发生的，政策市非常明显。

50个重点城市房价表现

与8月份相比，9月份房价环比下跌城市由8个增加到18个，增加10个，已超过总数的1/3。与此同时，我们看到，房价下跌城市数量增加，跌幅进一步扩大；上涨城市数量减少，整体涨幅进一步收窄。8月份环比涨幅超过2%的城市有19个，而9月份只剩2个。

从各城市群表现来看，除了东北地区还在补涨，其余地区各有涨跌，珠三角和环渤海湾表现相对弱势。整体上来说，这股房价上涨的势头基本被遏制住，下一步将转入稳定阶段。

长三角城市。从安居客房价走势来看，上海从6月份开始就一直呈下滑趋势，跌幅不大，整体仍略高于去年同期水平，比较稳定。南京自今年过完年以来，房价就在慢慢爬坡，9月份涨幅达到今年值。

限购政策的收紧对杭州影响很大，从7月份到9月份，已经连跌3个月，预计这种势头还会延续。苏州房价的走势跟南京很像，涨幅也接近，只是比南京更稳，一直在低调温涨。宁波过去两年来一直在上涨，近两个月有登顶之势，下行通道已经开启。

长三角的非核心二三线城市，表现各不一样。浙江的城市基本上都在下跌或者涨幅很小，江苏城市普遍上涨，且涨幅均高于浙江，看来浙江的调整比江苏来得要更快一点。

华南珠三角。过去一年来，深圳房价一直在爬坡，本以为迎来下一个周期的复苏，没想到又面临新的调整或者震荡。广州走势跟深圳很像，但由于存在补涨，涨幅更大一些，不过目前看来短期也已经登顶了。

厦门在8月份短时翻腾了下，9月份就头也不回的再次掉转直下，万科打折促销，估计给厦门伤口上再撒上一把盐。福州房价可谓一波三折，每次想往上走的时候，都被按了下去，目前同比已下跌-5%有余。

除佛山以外，珠三角的二三线城市，几乎全部沦陷，拐点都在7-8月份，基本告别延续近两年半的上涨。这个大周期，珠三角的非核心城市涨幅，接下来我估计可能面临比较大的调整，足见政策对房价立杆见影的作用。

环渤海湾城市。今年以来北京房价一直在上涨，尽管限购政策如此严厉，尽管涨幅也不算很大，但毕竟还在涨。天津由于人才引进政策的实施，造成购买力短期爆棚，房价回弹3个月，但从8月份又开始往下走。

石家庄跟天津类似，短期反弹两个月，又继续下行。本以为廊坊安全着陆，受政策影响，又开始加速下跌，真是屋漏偏逢连夜雨。“活不下去”的万科回光返照，扮猪吃虎般在环京攻城略地，吞并华夏幸福大量股权，看来环京可能真快到谷底了。

青岛房价已然见顶，济南还在继续上涨，吞并莱芜之后会不会更显得意气风发？环渤海湾城市群整体上表现弱势，尤其是环京，在政策打压下，继续挤泡沫，不知道何时才是个头。

中西部城市。我一直对武汉表示不解，尽管今年房价涨幅不大，但这个大周期以来，从未见它跌过，何时到顶？如果不是统计错误的话，郑州房价几乎是绝地反击，9月份环比涨幅，要知道此前已经阴跌一年多了。

长沙终于在8月份见顶，后面预计步入下跌周期。随着成都限购升级，房价正在进入下行通道，预计暴风雨会来得更猛烈一些。重庆这个大周期表现其实并不十分抢眼，但无奈还未过瘾，就遇到寒冬降临，已开启下跌模式。

在经过上半年疯狂上涨之后，西安终于被制服了，希望能稳步前行，忍住不跌。东三省继续补涨，但这样的上涨似乎来得太迟了。重点城市整体上已经迈入下行周期，冬天似乎一下子就降临了，这预示着本次房价上涨的大周期基本宣告结束。

合肥二手房成交数据分析

国家统计局数据似乎总是比民间数字慢半拍，8月份合肥市场反映是下行的，但统计局数据却比上半年火热得多。

我们可以看到，合肥链家3-7月份月均成交量近600套，而8月份成交520套，环比下跌近15%，从最近情况来看，9月份形势可能依旧不容乐观。

合肥链家二手房带看量与新增房源的比值，可以反映合肥二手房市场供需变化，数值越大，供需关系就越紧张，房价上涨冲动就越强烈。我们看到，这个数值自6月份达到点9.8以后，8月份跌至7.0，已经跟年初水平差不多，预计市场还会继续降温。

以下分析基于链家自2017年8月份至2018年8月份的所有成交，共计5368个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。7-8月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《2018年7-8月合肥房价分析及购房建议》。

1、合肥8月份二手房整体成交情况

尽管二手房成交出现萎缩，但是成交均价依然维持在1.64w左右，这个价格跟去年同期相比，几乎没有任何变化，合肥房价还是非常平稳。

合肥8月份二手房平均成交周期为79.5天，从3月份以来，这个数字基本一直维持在75-80之间，非常稳定。

8月份二手房议价空间为2.44%，尽管比7月份有所回升，但依然处于近两年来的低位，看来二手房房主对市场变化并未反应过来。

从各区成交来看，成交量降低的是滨湖区、包河区和肥西县。其实滨湖区和包河区不难理解，主要是目前合肥市面上限价新盘，大部分都集中在这两个区，势必会分流购房需求。肥西县房价太高了，这种略显透支的预期，可能抑制了成交。

我们还应注意到，政务区成交均价较7月份上涨5%左右，议价空间也是所有区里面的，再次表明优质板块房价坚挺且逆势上涨。同时也要看到，长丰县和瑶海区，房价都出现了不同程度的下跌，正是我讲的板块和区域开始出现分化。

2、和非价格

此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校。具体学区划分和分析请参考文章（公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。

8月份成交占比持续回落。除去6月份，我们可以看到，从3月份开始，成交热度一直在降低。根据去年走势，预计在10月份达到点，年底前会缓慢回升。

成交均价为2.13w，尽管成交热度在下降，但均价却创出了新高，可能是政务区成交占比较高的原因。

有强就有弱，非成交均价为1.55w，比前3个月平均水平低2%左右，达到了一个阶段性低谷。

跟7月份相比，2室和3室户型的成交占比均有所下滑，1室户型成交有一定的增加。

下一步合肥房价分析及购房建议

我在去年同期文章《2018年合肥房价有可能会跌吗？》（公号“小易论楼市”）中预测：“我相信不管明年房价是涨是跌，政策一定会把房价重新拉回到稳定的底线上来，所以我认为2018年合肥房价大概率是稳定或者微涨”，从今年房价表现可以看出，基本上是非常稳定的，部分热点区域出现了一定的上涨。

2017年年底我又对2018年合肥楼市做了一个展望（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》），我判定“2018年加息概率不大，整体流动性较2017年有所宽松”，流动性相对宽松从今年几次降准已经能够看出，但国家对信贷资金流入房地产控制如此严格，是我没有预料到的。

其实我只想跟大家说，房地产终究是一个政策市，我所有对房地产的判断，都建立在对既定政策分析的基础上，所有对房地产的预测，都建立在对未来政策判断的基础上。中央对房地产做出“坚决遏制房价上涨”的表态非常严厉，这是我没有预料到的。

因此去年年底我做出“2018年合肥房价整体仍是以平稳为主，全年或许会有5-10%的涨幅”的判断，后半句应该实现不了了，不过我本来也没有非常肯定的表达。如果政策没有急转直下，我估计还是能够看到的，但必须承认，政策还是最难预料，判断必须根据政策及时修正。

国庆结束之后，央行又启动了一次降准，在当前经济下行压力较大的情况下，我认为这是现实的选择，但不应对此动作过度解读，尤其在房价上面想入非非。要知道房地产大的政策框架没有变，对房地产坚决去杠杆的导向没有变，那么楼市下行的趋势就不会因为货币环境变化而发生改变。

我们看到自7月底中央表态之后，房地产市场迅速降温，基本上没有一点点防备，这种寒意明年会渗透到三四线及以下城市，它们的冬天可能会比合肥这种热点二线城市更为冰冻，所以奉劝不要在三四线甚至小县城恋战，到了明年你可能就逃不了顶了，妥妥成为接盘侠。

相信大家已经感受到了合肥入冬前的凉意，预计合肥楼市在明年将迎来下个大周期最寒冷的冬天。当然这个冬天并不是每个人都难过，开发商和杠杆过高的投资客，可能比较难受，但对于刚需来说，或许会感到久违的一丝温暖，开发商又会对你笑脸相迎。

这几天小密圈不断有人问我，现在到底能不能买房，现在买房会不会高位站岗？我认为这种事情应该辩证来看，回顾房地产发展历史，每一次买房的时机，绝不是房价的上升期，更不是大周期的顶点，恰恰是楼市的谷底。

比如2016年合肥房价大涨，很多人在这一年根本买不到房子，2017年年初房价达到最顶峰，尽管房子还是不好买，但很多人却选择了高位站岗。相反2014-2015年合肥楼市遭遇谷，我们选择余地反而，如果回头让你去买房，你会选择什么时间点呢？

即使在2014-2015年，很多人也缺首付或者没有贷款渠道，但如果你真咬咬牙买了房子，对于绝大部分人来说，还是一件很幸运的事，回头看这个时期距离现在才不过3-4年而已。你当初觉得做房奴痛苦，现在反而成了幸福，这样的反转是不是很有意思呢？

我其实想说的是，每个时期都有买房机会，只是多与少，大与小的区别。对于刚需来说，当下你能找到的买房机会，永远比未来要更多更靠谱，因此寻找目前的购置标的，永远比你等房价下跌抄底更为靠谱，更为现实。

当前合肥市面上仍有一些性价比较高的限价房，即使市场未来发生逆转，这些房子也很难跌破发行价，因为本来就比市场价低出很多。但二手房市场尤其是热点区域，很多挂牌价格比市场成交价格高出很多，往往有价无市，对于这样的标的，建议采取观望或者淘笋的方式，不必急于出手。

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