[摘要] 鬼城”不时出现,房价高企不下,加上国家对房地产商市场调控“去存量”,不少人都认为我国的房地产市场已经过于饱和。不过,近几年合肥的房地产市场却表现出勃勃的生机,住宅楼拔地而起、购物中心星罗棋布。记者调查了解到,合肥市商业地产已有过剩之势,但目前可售商品住宅不到2.5万套,供求比例在全国重点城市中几乎为平衡。
鬼城”不时出现，房价高企不下，加上国家对房地产商市场调控“去存量”，不少人都认为我国的房地产市场已经过于饱和。不过，近几年合肥的房地产市场却表现出勃勃的生机，住宅楼拔地而起、购物中心星罗棋布。记者调查了解到，合肥市商业地产已有过剩之势，但目前可售商品住宅不到2.5万套，供求比例在重点城市中几乎为平衡。
我国人均住房面积小去库存至少需要5年
近日，在2015新城控股商业年会上，新城控股高级副总裁欧阳捷接受记者采访。住房究竟是过剩还是短缺?欧阳捷告诉记者，中国的住房仍然短缺。中国城市租房率达到32%，镇一级达到15%，如果自有住房比率提高10%，会产生20亿立方米的住房需求。而且中国人均住房面积20平米以下，城市有4096万户，镇一级有1955万户，如果这些家庭提高到人均30平米，需要新建37.5亿平方米的住房。
不久前，国家提出房地产市场要去库存，根据国家统计局统计数据显示，我国商品房待售面积6.6亿平方米，只相当于全年销售面积的一半左右。看似不多，但真正的库存量还要加上在建的施工面积以及待开发的土地储备面积。截至到今年9月底，我国的在建施工面积已达到69.3亿平方米，比去年同期增加2亿平方米，预计今年年底将达到76亿立方米。即便按照历史高峰的2013年的销售面积，需要超过5年才能全部销售出去。
一边是人均住房面积较少，许多人在租房，一边是大量的在建、储备商品房等待“去库存”。欧阳捷认为，一线城市房价较高，推迟了许多人的购房需要，三四线城市居民收入低，买不起房，种种原因导致了住房矛盾。
合肥市剩余可售住宅不到2.5万套出清周期低
商品住宅出清周期即现有商品住宅销售完所需的时间，等于现有存量/近六个月平均每月成交量。出清周期越小表示该地商品房供求越平衡，积压难售的商品房越少。欧阳捷说，他们对合肥、北京、天津、武汉、成都、广州、深圳、南京、杭州等20个重点城市的商品住宅出清周期变化进行统计，发现截至到2015年10月，合肥的商品住宅出清周期小，只有大概4个月，呼和浩特高，出清周期近80个月。也即是说，合肥现有的住房只够销售数个月，而呼和浩特要80个月。
据统计，截止到2015年11月21日，合肥市区内剩余可售商品房还有91090套，其中住宅类24859套，商业类31673套，办公类34558套。“虽然近几个月都有新楼盘入市，但是房地产‘金九银十’，近销售比较好，导致住宅类商品房库存继续降低。”合肥某房地产售楼顾问告诉记者，目前合肥的新楼盘还是比较好销售的，特别是、地理位置优越的“优质房”供不应求。如果忽略新房供应，按照今年以来合肥每月平均7000套左右的住宅销售量，2.5万的存量只够销售3~4个月。
今年前三季度合肥商品住宅销售均价同比涨幅创5年来高值，如今库存量依然维持低位，房价“涨”声四起。合肥学院房地产研究所副所长凌斌也分析认为，预计合肥房价将继续温和上涨，年底均价达到9000元/㎡。
合肥商业地产趋向严重过剩
相比于商品住宅的火热，合肥的商业地产似乎有点“寒冷”。合肥人都知道，近几年周边的商业地产如雨后春笋般涌现，“XX购物中心”、”XX商业广场”遍布城市各个角落。新城控股已在安庆市开发了商业广场，并计划进入合肥。欧阳捷表示，各个城市的商业体量不同，一二线城市已经趋于饱和甚至过剩，合肥、沈阳、杭州等城市的已开业、在建项目、待建项目已经趋向严重过剩。从2010年到2014年，合肥的商业营业用房供应面积从100多万方增加到了300万方，购物中心数量如今将达到60多个，多于南京、沈阳、天津、武汉等许多城市。
分析认为，2025年中国贩物中心或将超过10000家，分布严重不均衡，集中在一二线城市。届时，购物中心就会达到天花板，商业地产的跑马圈地时代将被终结，开始进入商业体竞争、业态竞争的战国时代，消费模式如何升级换代、商业业态如何更新，改善消费体验感受，将是未来商业地产商需要面对的难题。
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