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多地打响挺楼市保卫战 基准利率降至十年低

大河报   2015-11-04 09:20

[摘要] 据某监测机构报告称,截至9月底,全国共38个城市商品住宅累计库存余量为34867万平米,三四线城市存销比为28.94个月,远超合理区间,存在显著的降价压力。这则意味着,去库存之战仍然困难重重。为此,多地政府部门已在近日出台“新招”。

10月28日,广西出台新政:购房可用父母、配偶、子女的公积金。而在此新政出台的前一天,重庆市也发布《通知》,将不实施“限购”城市的首套商品房低首付款比例调整为不低于25%。据某监测机构报告称,截至9月底,共38个城市商品住宅累计库存余量为34867万平米,三四线城市存销比为28.94个月,远超合理区间,存在显著的降价压力。这则意味着,去库存之战仍然困难重重。为此,多地政府部门已在近日出台“新招”。

多地政府频繁出手“救市”

近日,住建部、财政部、中国人民银行出台《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,广西结合实际出台了异地贷款具体实施办法。办法规定:每月公积金还款额上限提高到60%,公积金余额不足时,可提取配偶、父母和子女的公积金。

当月,重庆也发出通知,要求对资金困难的房地产在建项目,不简单地抽贷、停贷和压贷,鼓励金融机构合理配置信贷资源,提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额,明确了居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,低首付款比例调整为25%,住房公积金贷款低首付款比例统一调整为20%。以适当缓解房地产投资逐渐下滑的局面,并加快去库存

山东省也在近日出台政策,提出鼓励房地产企业将商品房改造为电商用房、教师公寓、养老地产、旅游地产。

有分析指出,自上世纪90年代房改至今,中国楼市的主旋律一直是抑制过快发展,国家和地方政府出台政策主要为了防止楼市过热。其中只有两段时间是鼓励住房消费,刺激楼市发展,次是2008年,世界金融危机,中国经济压力加大,需要房地产市场发挥支撑作用。第二次救市开始于去年,自“9·30”新政开始,“救市”二字,已成为房地产调控中被频频提起的关键词。

有人认为,今年“3·30新政”以来,大中城市(一线城市、部分二线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判。

基准利率降至十年低

今年6月份和8月份,央行均发布了“双降”政策,即同时降低我国的金融机构人民币存贷款基准利率和金融机构人民币存款准备金率。宽松的货币政策并未结束。10月24日,央行再次“双降”0.25个百分点,但个人公积金贷款利率保持不变。

据梳理发现,包括这三次“双降”在内,央行从去年9月以来已有6次降息、5次降准。这两项指标降低,都属于国家放松钱袋子、刺激投资消费之举,“双降”近七年来只发生过3次,集中在今年。“从2014年11月末开始的本轮降息通道看,6次降息购房按照基准利率计算,百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万元。”中原地产市场首席分析师张大伟认为,房地产市场已迎来政策宽松阶段,但从目前市场形势来看,10月楼市成交同比仍将下滑,因此不排除后续还会再次降准降息。

目前,5年期以上房贷基准利率已降为4.9%,个人住房公积金5年以上贷款基准利率为3%。按照商业房贷100万元,以降息前的基准利率并按20年等额本息还款计算,降息前月供为6682.70元,降息后降至6544.44元,每月减负138.26元,20年整体可减负3.3万元利息

若是与2014年11月的首次降息相比,省下的则更多。仍按100万20年期贷款计算,2014年11月首次降息前,房贷基准利率是6.55%,100万20年期贷款,总还款额约180万元;而在新利率下,总还款额降至157万元。可见,连续6次降息后,市民购房的总还款额可少还超过20万元。

“从市场发展趋势来看,待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。央行“双降”、“9·30新政”降首套房首付之后,本轮楼市量价齐升多持续到今年第四季度末,也就是说,央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。”有专家如此说。

放宽二套房贷款购房者受益

去年9月30日,央行、银监会发布政策,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。对首套房再启“认贷不认房”界定标准,大幅提升了对个人住房贷款需求的支持力度。

今年3月30日,央行联合住建部、银监会再发“3·30新政”,降低二套房商业贷款首付比例,从此前的7成/6成首付降低为4成首付。这对于购买二套房的人来说,购房条件明显放宽、资金门槛直降。例如一套总价200万元的房子,使用商业贷款能少付60万元的首付款

首套房的房贷政策也有调整。今年9月30日,央行宣布,在不限购的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,低首付款比例调整为25%,比原有的30%降低了5个百分点。以一套200万的房子计算,如果是首套房,使用纯商贷,而且位于非限购城市,那么首付比原来下降10万元。

不过,需要补充的是,首套房首付比例再降0.5%的政策,在郑州到目前仍未落实。

“从目前来看,中央仍然把经济政策的调整重心放在信贷及货币政策上,希望通过降低首付比例、房贷利率及增加银行在信贷方面的资金投放来稳定住房消费,但是对于地方政府而言,政策落地难、起效慢已成为‘通病’。”有专家告诉记者,尤其在二三线城市,楼市成交增幅缓慢,库存巨大,银行仍需控制风险,此前出台的首付比例降至25%政策,仍有银行难以施行。

公积金提高贷款限额告别“鸡肋”

去年,仅调整住房公积金政策的城市就超过了20个,包括北京、佛山、六安、铜陵、宣城。而成都、包头、宁波、广州、南昌、绍兴超过10个城市在交易契税上进行了不同程度的减免;其中河北在全省对购房契税进行部分减免或全部减免。

为了响应住建部“切实提高住房公积金资金使用效率”的要求,今年元旦,国管公积金中心将公积金贷款高额度上调至120万元,首付降至两成;二套房贷款高额度80万元,首付三成。9月30日,央行、财政部和住建部还联合发布了“关于切实提高住房公积金使用效率的通知”,其中非常核心的一点是全面推行异地贷款业务。

郑州的公积金政策在5月4日出台。由之前的连续正常缴存住房公积金12个月可以申请公积金贷款调整为连续正常缴存住房公积金6个月就可以申请公积金贷款。将夫妻双方都缴存公积金高贷款额度从45万元提高到60万元,个人贷款由35万元调整为40万元,降低首套房和二套房首付比例,简化贷款手续,调整存量房贷款期限等。

7月23日,河南省住建厅网站发布消息,河南省住房和城乡建设厅、河南省财政厅、中国人民银行郑州中心支行三单位联合发出《关于进一步加强住房公积金管理提高资金使用效率的通知》,要求各地加大公积金使用力度,力争到2015年底,全省住房公积金个贷率达到70%,结余资金比2014年底减少180亿元。

国庆长假前,住建部等三部委联合下发通知,要求各地公积金管理中心从8个方面提升公积金的使用效率和服务水平,包括异地贷款、提高额度、延长期限、简化审批、拓宽贷款资金筹集渠道(如公积金贷款资产证券化)等。

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