[摘要] 当前政府必须在权衡各方面利弊得失前提下，求得对各方面发挥正能量尽可能大、负影响尽可能小的政策优化组合。
尹伯成复旦大学资深教授，房地产研究中心主任，博士生导师。长期从事经济学说史研究和西方经济学基础教学工作，著有《西方经济学简明教程》、《现代西方经济学习题指南》、《西方经济学说史——从市场经济视角的考察》等，另有文章300余篇，对宏观经济、经济思想史、房地产经济等提出独到见解。
日前，各房企的“中考”成绩单陆续“出炉”，和2014年相比，今年上半年的销售金额和销售面积均呈现出复苏迹象。尤其是降息降准的政策利好，让房企在二季度呈现反弹。我们应当如何认识当前楼市的变化？如何在下一阶段进行“稳增长”和“控风险”的调控？复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在做客本刊时表示，上半年楼市形势有所改善，但尚未根本扭转总体弱势格局，房地产企业依然会有利可图，但不可能再有暴利，这些变化将是我国房地产业走向成熟、理性、稳定、健康发展的方向性变化。当前政府必须在权衡各方面利弊得失前提下，求得对各方面发挥正能量尽可能大、负影响尽可能小的政策优化组合。
楼市总体回暖
记者：您如何评价今年上半年我国的楼市状况？
尹伯成：今年上半年以来，央行、财政部和住建部等部委为扭转去年来我国房地产市场持续低迷、向下调整局面，按中央的稳增长、调结构、控风险和惠民生的定调精神，连续几次降准、降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，构建宽松市场环境。地方政府也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求，促进库存减少。在多重政策效应叠加作用下，楼市逐步回暖，上半年百城住宅均价止跌回升，上半年同比累计达0.82%，50个代表性城市月成交量也同比增长大约25%，一、二手房市场情况都有所改善。
然而楼市总体逐步回暖中也暴露出一些问题。一是楼市分化加剧，一线城市成交活跃，房价上涨，平均涨幅超过10%，深圳更是暴涨30%，而三、四线城市同比全部下跌。房企聚集一线城市抢地，三、四线城市却显得十分冷清。二是楼市库存压力依然严重。今年6月底，35个城市新建商品住宅库存总量达2.6亿平方米，达5亿多平方米。显然，去库存依然是今后相当长时间内我国楼市弱势中企稳的大难题。三是开发商资金、土地购置和新开工面积的情况还未有明显好转。除少数一线城市，大多数地区城市在库存压力严重情况下，房价走低而土地、原材料、人工和资金成本居高不下，毛利和净利必然被严重侵蚀。因此这些数据是目前楼市形势的一面镜子，说明房企的暴利时代已一去不复返了。
房地产行业趋向理性
记者：在经济新常态下，房地产行业呈现出哪些变化？
尹伯成：本世纪来的十多年中，我国房地产业异军突起，乘着住房制度市场化改革的东风，骑上了经济高速发展需要房地产业飞奔的快马，取得了惊人变化和成就，改善了很多居民的住房条件，改变了各地城镇面貌，推动了整个经济迅速发展，然而同时也带来了一系列问题：土地资源过度开发，房价过快上涨，贫富过分分化，各地对土地财政过多依赖。这些问题在经济新常态下必然要被纠正。与过去相比，经济新常态下房地产业发展肯定会出现一系列变化：一是房地产开发投资增速放缓，以与整个国民经济增速相适应；二是房地产业发展目标从拉动经济增长为主转变为解决百姓住房困难为主，与新常态下经济发展要惠及民生的根本目的相适应；三是房地产业运行模式要从过去只重市场化，转变为商品房和保障房并举、租售并举的两条腿走路；四是需求结构上，从过去投资甚至投机强烈，转变为真正以消费为主的刚性和改善性需求为主。
短期调控和长效机制需结合
记者：在过去十几年里，房地产行业发展过快，其高杠杆、高负债是否已经对当前的中国经济产生了负面影响？我们又该如何应对？
尹伯成：的确，我国房地产业之所以能如此过快发展，与其高杠杆、高负债大有关系，表现在：一方面，开发商以少量自有资金作杠杆，向银行贷款购进土地，再以土地作抵押从银行获取开发贷款，再以在建或即将建成房子以期房形式出售。消费者或投资者则以房贷形式购房，将银行资金注入房地产开发企业。这一系列过程形成了房地产业对银行的高杠杆、高负债，将金融机构和房地产企业紧紧捆绑在了一起，而银行的资金同样是高杠杆负债来的。另一方面，各地政府通过成立各种诸如地方城投公司之类机构，以要转让的土地作担保形成融资平台，从银行取得大量资金作为修桥筑路、开发城市的资金来源。
这些高杠杆、高负债运作模式固然推动了房地产业甚至整个经济的迅速发展，但也给我国经济发展带来了一些负面影响。一是由于开发商可以高杠杆负债取得资金，不存在要完全靠老百姓购买力买房来周转资金，于是能大胆让房子涨价，促使房价持续脱离居民实际收入水平而上涨；二是高杠杆负债和高房价形成房地产开发经营的高利润，诱使千军万马奔向房地产业，使房地产业超越各行各业而“天马行空”，影响了整个国民经济的均衡发展；三是由于金融机构被绑定于房地产，形成了房地产一旦大幅调整势必会威胁到金融安全；四是使以前中央政府出台“限购”等行政手段来进行调控，这又促使许多开发商跑到三、四线城市大量投资开发，使开发量和房价远远脱离当地经济发展和居民收入水平，造成今天挥之不去的高库存问题。这一系列问题不仅影响了房地产业本身的发展，而且影响了整个经济的健康运行。目前我国经济中的产能过剩、消费不足等问题都或多或少与此有关。
怎么办？房地产业是一个产业链很长的产业。如果过快向下调整，势必影响“稳增长”和“控风险”；如果不允许合理调整，又必然影响“调结构”和“惠民生”。因此，当前政府必须在权衡各方面利弊得失前提下，求得对各方面发挥正能量尽可能大、负影响尽可能小的政策优化组合。目前政府出台的一系列如鼓励住房消费、各地分类调控、去库存的政策措施都体现了这种要求。例如，拿分类调控来说，一方面对那些库存压力大的城市要千方百计鼓励消费、刺激需求；另一方面对那些房价依然在上涨的一线城市，仍然要实行“限购”之类措施，防止楼市上投资、投机需求卷土重来。这样，才能将有效市场和有为政府结合起来，将当前的短期调控和注重未来的房地产长效机制的建立结合起来，促进房地产业和整个社会经济的良性循环和发展。
征收房地产税是必然方向
记者：在您看来，征收房地产税所面临的关键问题是什么？
尹伯成：房地产税在将来是肯定要开征的。这是用市场机制代替行政手段、用不动产税取代土地财政的必然方向和趋势。然而，要在我国真正开征房地产税可能会有个过程，需要解决这项税收开征所面临的一系列问题。一是时机问题。目前我国经济存在一定下行压力，现在就开征或者打算很快开征势必会影响房地产需求，不利于目前的去库存，使目前的弱势楼市雪上加霜，不仅可能影响房地产开发投资，还不利于“稳增长”。看来，这一影响面广、影响力大的税收开征，需要选择一个合适的时机来逐步开征。二是征收对象问题。如果所有住房都要开征，必须考虑如何化解百姓税收负担加重问题。如果设置一个免税额度，那么，究竟是以人均占有住房面积计算，还是以家庭套数计算，就需要好好研究，因为各有利弊。三是技术和信息问题。目前不动产信息统一登记已经开始，因此信息问题应当可以解决，但房地产税立法和征管中一系列问题还有待解决。如房产价值如何评估，各地税收标准如何既能统一又有差异，合理体现各地区、各地段甚至各套房子的实际情况，都应合理决定。四是利益关系问题。如何使房产税既能给地方政府提供稳定收入来源，又不过分加重百姓负担；既有利于调节贫富差异，又不过分损害一些富裕家庭利益，以免影响经济活力。为什么？因为住房面积大的家庭，多半是社会上能力较强，收入较高人员的家庭，他们大多是各单位里工作的骨干，房产税征收肯定会加重他们的经济负担。如果税率过高，就会影响他们的积极性；如果税率过低，就要影响税收收入水平和贫富差异的调节。这里涉及正确处理公平和效率的关系。
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