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者必读:轻资产房企是怎么回事?

九个头条网   2015-08-25 11:00

[摘要] 事儿哥之前跟大家说过“中小房企转型”的事,其中提到了一个问题:房企可以选择由重资产向轻资产转型,将旗下板块独立,实现高估值上市融资。不过这事和我们 者有何关系呢?有哪些事情值得关注呢?听事儿哥细细道来。

事儿哥之前跟大家说过“中小房企转型”的事,其中提到了一个问题:房企可以选择由重资产向轻资产转型,将旗下板块独立,实现高估值上市融资。不过这事和我们 者有何关系呢?有哪些事情值得关注呢?听事儿哥细细道来。

什么是轻资产模式?

说到这个,我们必须要提万科和万达。先来说说万达。万达是“由重转轻”的典型例子,据凤凰财经消息,万达商业地产的主要产品是城市综合体,这种产品模式就是建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些写字楼商铺住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流 持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产 的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营,全部租金归万达,这种模式叫重资产。

而轻资产则是在 建设万达广场的项目中,全部资金由别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,所产生的租金万达与 方按一定比例分成——不过,和万达达成合作的前提是,社会资本不可以“资本名义”干预项目经营,项目落地后, 方可以在营销上发挥自己的能力。万达定了一个目标,5年内把7000万平米销售物业消化掉,可能5年以后,万达广场就没有重资产项目了。这意味着五年内万达商业地产将去房地产化,转型为一家商业 服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。

万科的轻资产化:操盘不控股,共享资源

2013年以来,万科总裁郁亮领导的万科管理团队频繁造访腾讯、阿里、小米等互联网公司,如何学习和利用互联网思维,改造万科现有的业务模式。2014年3月6日晚间,万科发布2013年报,年报显示,未来将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。据万科介绍,“小股操盘”是公司合作开发模式的进一步深化,即万科在合作项目中不控股,但项目仍然由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。

总体来说,“轻资产”模式指的是从赚取资产 走向赚取 服务,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成。

那些典型房企的轻资产化模式

除万达、朗诗等房企外,万科、亿达、远洋、保利、泛海、绿城、龙湖、世茂房地产等在内的企业去年都相继提出了轻资产战略转型。以花样年为代表的“彩生活模式”、绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘,以及保利、晋愉的地产基金等。

者可以投吗?

拿万达举例,王健林在2014年年会上发表了100左右的演讲,其中提到轻资产模式的好处在于:“这种模式没有房地产销售,是准金融 行为,万达与 方从净租金中分成。这种模式的好处是没有任何房地产销售,靠租金获得收入,企业发展不受房地产形势、房价高低影响,这就把经济周期熨平了,使收入更加稳定。”

据亚洲房地产协会 专业委员会联席副理事长柏文喜介绍,从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断,商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式。“ 种以运营商为核心, 机构作为财务 人的类资管模式,典型者如万达商业地产拟实施的轻资产模式;第二种以 机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式,以西蒙、铁狮门等为代表;第三种是集运营与 为一体,运营机构同时作为 管理人,打通 建设、运营管理与 退出整条产业链的凯德模式。”

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