[摘要] 4月合肥楼市白皮书：旺季推迟！4月宅销7951套涨9%房价8233止跌涨；推量攀升！4月宅推6523套涨50% 开盘价9237涨12%；供给新高！4月新入市住宅11639套暴涨187%；土市爆棚！4月10宗地出让791亩 蓝光19亿西部封王；刺激有限！4月政策救市乏力 市场仍需“调供需去库存”。
旺季推迟！4月宅销7951套涨9%房价8233止跌涨
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2015年4月1日-4月30日，合肥市区商品房总共成交10142套，环比上涨9.24%，同比下降25.74%；总成交面积达991388平米，环比上涨13.94%，同比下降13.81%。其中住宅成交7951套，环比上涨9.43%，同比下降7.94%；住宅成交面积达834866平米，环比上涨10.44%，同比下降5.06%。4月合肥市区住宅成交均价8233.90元/平米，环比上涨1.60%，同比上涨10.78%。
另外，北部组团住宅成交1011套，成交均价4887.83元/平米；西南组团745套，成交均价6166.80元/平米；东部组团750套，成交均价5988.63元/平米。3组团共计成交2506套，环比大幅下降。
4月合肥市区各物业形态成交情况
合肥市区各物业形态成交情况：4月合肥市区住宅成交7951套，占总成交套数的78.40%。据合肥房产局数据显示，商业商品房成交836套，占8.24%，环比下降31.86%。办公商品房成交816套，占8.05%，环比上涨18.09%。其他商品房成交539套，占到5.31%，环比下降22.22%。
4月各区域住宅成交套数情况
合肥九大区住宅成交量情况： 4月3区域住宅成交超千套。滨湖区成交1916套，连续数月居九区之首，环比下降1.54%；庐阳区1251套，环比上涨24.73%；经开区1015套，环比下降11.28%；包河区977套，环比上涨58.35%；蜀山区667套，环比上涨8.81%；瑶海区615套，环比下降26.79%；高新区542套，环比上涨14.59%；新站区532套，环比上涨88.65%；政务区436套，环比上涨25.29%。3组团住宅销量大幅缩减，环比下降58.89%。
4月合肥住宅销售10项目
合肥住宅销售10项目：第1名是包河区的信达天御399套；第2名是北部组团的北城世纪城385套；第3名是新站区的皇家尚品351套；第4名是滨湖区的淮矿东方蓝海279套；第5名是滨湖区的城建琥珀瑞安家园255套；第6名是东部组团的斌峰中心城240套；第7名是滨湖区的合肥万达城239套；第8名是庐阳区的万科森林公园223套；第9名是滨湖区的中海滨湖公馆215套；第10名是庐阳区的文一名门湖畔202套。
合肥各区域住宅成交均价变化分析：4月合肥九区房价环比5涨4跌，涨幅大为经开区，均价7805.52元/平米，环比上涨10.83%。跌幅大为瑶海区，均价8043.02元/平米，环比下降3.18%。4月房价高为政务区，均价11119.09元/平米，环比下降0.04%；房价低为新站区，均价7424.95元/平米，环比上涨9.74%。
2015年4月合肥市区住宅成交均价变化
4月合肥市区住宅成交均价8233.90元/平米，环比上涨1.60%，同比上涨10.78%，房价止跌反弹，再次超8200元/平米。从区域来看，受皇家尚品热销影响，新站区房价环比至7424.95元/平米，由此九区无“6字头”房价。另外，多区域房价在8000元/平方米上下，共同决定房价稳中攀升的趋势。从项目来看，高于整体均价的热销项目包括:包河区的信达天御（均价8743.49元/平米）销售399套、滨湖区的合肥万达城（均价8376.16元/平米）销售239套，庐阳区的万科森林公园（均价9778.20元/平米）销售223套，滨湖区的中海滨湖公馆（均价9428.78元/平米，部分别墅成交抬高项目均价）销售215套等。综合上述两方面原因，4月房价迅速攀升，同环比双涨。
近13个月合肥市区住宅成交走势
合肥市区住宅成交走势分析：3月宅交量7266套，4月宅交量7951套，环比大幅上涨9.43%，同比降幅收窄。2015年不同往年，“银四”销量数据好于“金三”，主要受两方面原因影响：一方面，楼市旺季期延迟。2015年农历春节较往年迟，致使多盘蓄客推盘节点延迟，后续的成交备案集中于4月，造成4月宅销逼近8千套。另外，成交数据也表明市场较大、较稳定的需求量。另一方面，市场供给推动成交。4月合肥市区实际推盘量6523套。环比涨近50%，加上多盘3-4月较长的蓄客周期，在一定程度上，市场供给推动成交上涨。
房天下房天下观点：3月合肥市区住宅库存3.25万套，去化压力减弱，而4月新获得预售许可证住宅量在11639套，致使库存大幅反弹。但就4月宅销上行趋势以及多盘高去化率的市场表现，整体库存去化压力仍较稳定，消化周期控制在5个月内。另外，4月第4周实际开盘2241套，5月预计41盘8745套入市，加上上述分析的“楼市旺季期延迟”,“红五月”合肥楼市成交表现或镀金。
“330救市新政”利好改善型需求与二手房，而在发布1个月内对楼市作用有限。3月合肥市区住宅成交单套平均面积在104平米，而4月这一数据在105平米，环比上涨幅度不大，表明改善型大户房源的需求并未大幅释放。4月公积金与降准等政策相继出台，但对楼市影响有限，同时“银四”成交上行还是主要由市场供需决定。
4月房价同环比双双上涨，随着新站区房价大幅攀升，九区房价无“6字头”价位。考虑到两方面原因，后续房价或将再攀升。一方面，刚需房源的价格线趋涨，8千元/平米价位的房源能够被大部分购房者接受。另一方面，4月合肥市区住宅开盘均价在9237元/平米，如若后续刚需价位房推量不高，将直接推高住宅成交均价。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2015年4月1日-4月30日，合肥市区商品住宅、商业、办公、别墅项目共开盘39场，其中住宅31场，共推6523套，环比上涨49.75%，同比下跌5.13%；商业4场；写字楼4场；别墅0场。住宅开盘均价9237.12元/平米，环比上涨11.93%。另外，3县区组团住宅开盘2328套，环比下降33.03%。
4月合肥各物业形态开盘情况
合肥各物业形态开盘情况：4月合肥市区（不含县及其他城市）商品房开盘活动共计39场，环比上涨56%，同比上涨11.43%。其中住宅类开盘31场，环比增加8场；商业4场，分别为华地润园、宝宸时代广场、砂之船商业、蓝光时代红街商业；写字楼4场，分别为武里山天街（2场）、滨湖向上城、万科金域国际；别墅0场。
合肥住宅开盘量情况：4月市区住宅推6523套，环比上涨49.75%，同比下跌5.13%，“银四”多为楼市旺季节点，致整体开盘量出现大幅攀升，并集中于4月下半月加推（下半月共推出5791套，占全月推盘量88.78%）。4月县区组团住宅共计开盘2328套，环比下降30.03%。 西南组团7盘推1423套，北部组团5盘推905套。
4月合肥各区域开盘情况
合肥九大区住宅开盘量情况：4月包河区开盘量居首位，开盘5次，推出1652套。主要受信达天御首开1047套房源推高。滨湖区8场，推出1460套；庐阳区4场，推出1126套房源；经开区5场，推841套房源；高新区5场，推574套房源；瑶海区1场，推出448套房源；政务区1场，推出238套房源；蜀山区1场，推出136套；新站区1场，推出48套。
合肥市区住宅开盘走势分析：继3月推盘量走低后， 4月合肥市区住宅开盘量增幅明显，创近7个月新高。“银四”开盘主要集中于下半月，共推盘29场5791套，占全月推盘量的88.78%。
近13个月合肥楼市开盘监控
4月合肥市区住宅开盘均价为9237.12元/平米，环比上涨11.93%，同比上涨18.77%，价格涨幅较大，主要受信达天御、天珑广场、万科森林公园等高价位项目入市影响，4月价格高于9237.12元/平米的项目推出2708套，占比41.51%。多盘价位更是高于10000元/平米，包括绿城翡翠湖玫瑰园、置地广场、天珑广场等项目。
近13个月合肥开盘场次监控
4月合肥市区（包括住宅、商业、办公、别墅）共开盘39场，环比增加14场。3月过后，合肥市区楼市开盘场次有所增加，总体开盘量呈现上行趋势。另外，4月多为老盘加推，仅信达天御、蓝光时代红街2家为纯新盘。
房天下房天下观点：4月合肥市区住宅新入市房源11639套，实际开盘6523套，实际入市率56.04%。2015年春节较晚，多盘蓄客从3月初开始，进而推盘高峰期由3月推迟到4月。同时“银四”作为传统旺季的节点，应市加推的项目数也出现攀升。另外，经历3-4月较长的蓄客期，多盘销售的去化率较高。从楼市成交数据来看，4月合肥市区住宅成交7951套，环比涨9%。
4月第4周入市2241套，而5月预计41盘8745套入市，其中别墅、洋房入市量攀升。再考虑目前楼市较大的刚需房销量占比，“红五月”宅交量或受充足的推量而走高。短期内合肥市区住宅库存量将有所上升，但随着稳定的房源销量、市场需求，后续或逐渐回落。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2015年4月1日-4月30日，合肥市区新入市住宅商品房（新获预售许可证的住宅商品房，下文统称新入市住宅）11639套，环比上涨187.74%，同比上涨19%。新入市住宅面积122.94万平米，环比上涨219.82%，同比上涨25.99%。
近13个月合肥市区新入市住宅量走势
合肥市区新入市住宅量走势分析：2015年1季度3个月，新入市住宅量走势较为稳定，基本维持在4500套上下，3月有所下降。进入“银四”，新入市住宅量暴涨187.74%，涨至11639套创新高，近一次单月入市量突破万套在2012年9月10811套。
4月合肥各区域新入市住宅量
合肥市九大区新入市住宅量：4月包河区的新入市住宅量居九区之首，新入市住宅2015套，入市面积20.59万平米；滨湖区1995套，面积20.68万平米；庐阳区1650套，面积15.82万平米；经开区1627套，面积16.91万平米；高新区1542套，面积17.50万平米；瑶海区1382套，面积12.59万平米；政务区678套，面积10.72万平米；新站区464套，面积4.23万平米；政务区286套，面积3.90万平米。
4月包河区入市量居首，主要受信达天御12栋入市（新入市住宅1302套，面积12.88万平米,实际开盘住宅1047套）而推高。另一纯新盘航空新城（高新区，尚未正式开盘）入市894套，10.32万平米。另外，万科森林公园入市752套、7.87万平米。
4月蜀山区新入市的单套户均面积为136.23平米，主要是受大富山庄42套别墅入市的推高。瑶海区、新站区新入市的单套户均面积较小，分别为91.12、91.10平米，主要由于瑶海区的蓝光时代红街公寓与新站区的隆昊昊天园、力高君御世家入市所致。
4月合肥各区域住宅供销比
合肥市九大区住宅供销比： 4月合肥市区新入市住宅量11639套，住宅成交7951套，住宅供销比为1.46：1。高新区供销比居九区之首，高达2.85：1，瑶海区2.25：1，包河区2.06:1，经开区1.60：1，政务区1.56:1，庐阳区1.32：1，滨湖区1.04：1，新站区0.87：1，蜀山区0.43：1。4月包河区、瑶海区、高新区入市体量较大，市场去化需一定周期，从而导致这3个区域供销比大于2。
房天下房天下观点：4月新入市住宅量11639套，实际开盘6523套，实际开盘率56.04%。部分项目4月末上市，或将选择5月正式开盘。由于4月合肥市区1.46：1的供销比，月末住宅库存量大幅攀升，但不超4万套，去化周期仍控制5个月内。
4月市场供给创新高，主要由于两方面原因：一方面，经历农历年后3-4月的蓄客期，4月恰逢多盘入市节点，从而供给量集中“井喷”。另一方面，市场仍有较为稳定的需求量，在1季度库存持续去化后，4月市场需求也反过来拉动供给增长，而后续5、6月新入市住宅量或将回落。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2015年4月1日-4月30日，合肥土地市场共10宗地块入市，3宗住宅用地，4宗商业用地，3宗商业住宅综合用地。10宗土地5宗挂牌、5宗拍卖（见后详表），土地出让面积共791.27亩（52.75万平米），环比上涨187.79%，同比下降44.35%；土地出让金额422092.8万元（42.21亿元），环比上涨285.12%，同比上涨198.20%。蓝光地产以单价850万元/亩竞得高新区KF5，总价19.52亿元封高新区“地王”。
近1年合肥市土地出让面积与成交金额走势
4月合肥土地市场一改前两月惨淡境况，10宗地块入市，出让面积与成交金额大幅攀升。从区域来看，包河区3宗地块出让，出让面积345.72亩（23.05万平米），高新区2宗地块，出让301.12亩（20.07万平米），肥东3地出让90.66亩（6.04万平米），新站区1地出让50亩（3.33万平米）。
高新区KF5地块：由蓝光地产以总价19.52亿竞得，成为合肥西城区（蜀山区、高新区）的新“地王”。该地块位于高新区长宁大道与彩虹路交口东北角，紧邻王咀湖，属“大蜀山板块”西片区。北部有海亮九玺、幸福金色年华等盘，东侧有祥源城，南侧有砂之船奥特莱斯商业配套。
蓝光KF5为229.71亩居住用地，容积率1.0-2.3，建筑面积15.31-35.22万平米，后期开发将以别墅、洋房、高层综合高端住宅为主。该地块楼面价5543.45元/平米，以楼面价占后期房价40%计算，入市价格或在13000元/平米左右。蓝光KF5竞品有海亮九玺、祥源城，两项目高层住宅均价在7300-7500元/平米。由于瑶海区蓝光时代红街开发周期在8个月，再参考高新区近8个月约10%房价涨幅，未来海亮九玺、祥源城预测均价在8030-8250元/平米，与蓝光KF5后续入市均价相差较大。进而受蓝光KF5价格影响，海亮九玺、祥源城8个月房价涨幅或超10%。
包河S1501、S1502、S1503地块：4月包河区3宗地块入市，均位于高铁商圈辐射区内。其中包河S1501、S1502地块为商住综合体（拍转挂），地块商业规划较多，后期开发或侧重于商业地产。包河S1503面积43.92亩，为纯居住用地。由安徽万振地产、淮矿地产以总价3.45亿元联合竞得，楼面价4205.33元/平米。该地块周边竞品较多，北侧有绿地中心，西侧为天下锦城，南侧信达天御。参考周边竞品，未来该盘入市价格或在9500-11000元/平米。
新站XZQTD178地块:安徽中环投资集团首次进驻新站区，以总价2.2亿元竞得新站XZQTD178地块。该地块面积50亩，楼面价2639.98元/平米，西北侧已有力高君御世家、华润熙云府、大富新领地等盘，东南侧有金辉悦府，参考周边竞品价格，未来该项目入市价格或在6500-7500元/平米。
高新NE1-3地块:中国铁建首次进驻高新区，以总价4.82亿元竞得高新NE1-3地块。该地块为面积71.41亩商住用地，商业楼面价6759.97元/平米，住宅楼面价4055.97元/平米。根据楼面价在房价中的占比以及开发期内房价的涨幅估算，未来中国铁建NE1-3住宅入市均价或将超8000元/平米。
房天下房天下观点：4月合肥土地市场计划出让9宗地块，加之3月延期拍卖的3宗地块，共12宗地块。实际出让10宗，1宗商办用地延期（高新KC1-1），1宗商业用地流拍（巢湖2014-12）。“银四”土地市场升温回暖，出让面积及成交金额环比均大幅上涨。一方面，出让地块本身优势明显，潜力大，成多房企竞拍的热点地块。另一方面，此次出让的2宗居住用地面积较小（包河S1503地块43.92亩、新站XZQTD178地块50亩），房企开发资金压力较小，拿地热情相对较高。5月合肥计划15宗地块入市，纯居住用地7宗，出让面积约为512.36亩，以滨湖区、政务区、经开区为主。就4月土地市场情况分析，5月土地出让金额与面积或将继续走高。
安徽省省直公积金贷款买二套房 首付降至3成
2015年4月8日下午，安徽省省直住房公积金管理分中心发布《关于规范住房公积金个人贷款政策的通知》，购买第二套自住住房申请住房公积金贷款的，首付款比例由60%降至30%，贷款利率上浮10%。[3月30日，国家多部委联合发布通知，对缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付比例为30%（首套公积金房贷必须结清）。]
房天下房天下观点：贯彻执行前期330救市新政，公积金二套房首付虽将至3成，但贷款利率上浮10%。在政策放宽二套房的政策下，公积金库存金额紧张可能是其贷款利率上浮10%的主要原因。另外，合肥楼市中支持公积金贷款的项目有限，该政策对楼市影响力有限。
国务院下令15部委共稳楼市
2015年4月10日中午，政府网站挂出【国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见】（以下简称意见），意见明确规定15部委（住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、民政部、人民银行、国资委、审计署、税务总局、林业局、地震局、银监会、证监会、开发银行等负责）要负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
房天下房天下观点：定调2015年楼市“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康运行发展”，政府字眼从“调控”变为“支持、促进”，并促各部门之间相互配合，协助，联合执行。目前，整体楼市供给大于需求，库存量大，该“定调”旨在进一步去化库存，消化过剩供给，回归市场调节，保证房地产市场“软着陆”。
央行下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1%
2015年4月20日起，中国人民银行决定下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
房天下房天下观点：存款准备金率下调，意在增加流动资金，解决企业融资难的问题。但该政策针对整个宏观经济，2015年以来经济增速收窄，下行压力增大，金融类调控势必增多。由于存款准备金率的下降，后期再次降息的可能性增大。不过难以短期内解决市场供大于需，库存高企的情况。
合肥发布公积金贷款新政 首套首付降至2成
2015年4月27日起，缴存职工家庭购买普通自住房的，申请首套住房公积金贷款低首付款比例为房价的20%；还清首套住房公积金贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款低首付款比例为房价的30%；二手房房屋年限在10年以内的，低首付款比例不低于房价的20%；房屋年限在10年以上20年以下的，低首付款比例不低于房价的30%。首次、二次申请公贷首付比例分别由3成、6成降至2成、3成。
房天下房天下观点：公积金政策虽有利好，但目前公积金库存额度有限，申请周期长、轮候制等现象仍存在。再加上多数项目对于省直、市值公积金的区别支持或不支持公积金，此轮公积金政策对救市仍然乏力。
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