[摘要] 根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2014年1-10月合肥市北城（北部组团）住宅成交共计17419套，整体住宅成交量呈现“缩减并逐渐趋于稳定”的趋势。10月北城住宅成交均价在5127元/平米，相比2014年1月上涨3.84%，低于合肥市区的房价涨幅。
根据合肥房天下数据监控中心监测显示，2014年1-10月合肥市北城（北部组团）住宅成交共计17419套，整体住宅成交量呈现“缩减并逐渐趋于稳定”的趋势。10月北城住宅成交均价在5127元/平米，相比2014年1月上涨3.84%，低于合肥市区的房价涨幅。另外，北城房价不仅低于合肥九大区房价，在紧邻合肥市区的县区组团中，房价也。由于房价在“5字头”，北城也成为部分刚需置业群体的选择区域之一。
一、合肥北城楼市现状：楼市“量价趋稳”库存超万套
2014年合肥北城楼市“量价趋稳”。从1-10月合肥北城楼市住宅成交走势来看，上半年1-6月成交量逐渐走低，3月大幅下降近2千套，后期稳中有降，6月降至1422套。7月进一步下降后， 8-9月在1100套上下波动。房价方面，基本维持在5100元/平米上下，低于合肥其他县区组团， 10月房价相比1月上涨3.84%。
图：2014年1-10月合肥市北部组团住宅成交及房价
图：2014年1-10月合肥市北部组团住宅库存量
8-10月连续3月库存超万套。2014年1月末北城住宅库存在8769套，相比2013年下半年变化不大。2-7月由于住宅供给小于需求，住宅库存量大幅下降，并维持在6000-7000套。8月末由于北城世纪城3期康徽苑大体量集中入市，当月末库存破万套。9月、10月，北城多盘小体量集中加推，住宅库存保持在10839套，库存压力不减。
根据合肥房天下《10月购房者关注指数报告》以及四季度置业需求调查，10月北城区域购房者关注指数环比下降71.03%，位居合肥市各区县下降幅度之首，而在购房者置业意向区域的调查中，仅3.33%的网友选择置业北城，仅高于肥东、肥西、庐江、巢湖等区域。从上述两项结果可以看出，北城在合肥楼市的地位与关注在下降，加上北城经贸、城建、配套等方面的原因，制约了区域现阶段的发展。
二、合肥北城城市规划及发展
早先合肥市提出“141”的发展战略，其中“4”包括四个外围组团，而北部组团的概念由此而起。2012年10月末，修订的“十二五”规划构筑了“1331”市域空间新格局，“积极发展城市副中心，优质建设长丰县城”就包含在其中一个“3”中。同时北城作为空间格局中“北扇与东翼”的交叉覆盖区域，也凸显其在合肥发展中的地位。
左图：合肥“141”城市发展战略；中图：合肥‘1331’市域空间格局；右图：合肥都市区空间格局
2014年10月末，十五届人大常委会第十三次会议对“加快长丰撤县设区”的建议，作了解释说明：县的设立、撤销、更名需国务院审批。国家对中心城市所属县（市）改区，在常住人口、地区生产总值、人均生产总值及增长率等多方面均有较高的指标要求，长丰县暂未达到，长丰“撤县设区”的规划暂不能实现。
房天下观点：两年多，合肥北城（北部组团、长丰县）区域变化仍然是较大的，尤其是楼市对于北城发展的影响。像北城世纪城，2011年9月开盘入市，在2012年、2013年夺得销售，2014年也或将再次登顶。在热销成绩的背后，可看出北城世纪城（总户数约3万户）将形成一个约10万人的小区。由此可见，北城片区的发展不缺活力，近年来像力高共和城、北城中环城、恒大帝景、京冠北城华府，以及新盘文一名门北郡等项目的相继进驻，北城“群雄割据”的楼市格局已至。
随着上述项目后期的逐一交付，北城将迎来人口集聚的高峰期。另外，阜阳路高架主干线已于2013年8月31日通车，而地铁5号线延伸线（5A线），在交通层面上解决了北城与市区连接的问题。从目前来看，北城区域的发展稳定而渐进，而区域楼市也符合这一特征。未来区域的发展需要周期与时间，以及购房者的认知与关注。
二、合肥北城楼市重点项目：大盘“进阶”新军“抢市”
1.依托政府区域规划 “北城办”周边拥较大潜力
代表项目：北城中环城、恒大帝景
价位阶梯：5000元/平米上下
北城中环城、恒大帝景两项目左靠“北城办”（合肥北城核心区建设办公室），右临双凤湖、元一高尔夫球场，加之地铁5号线延伸线，整个板块拥有较好的规划、环境、交通条件。该板块内的住宅均价在5000元/平米上下，吸引大量长丰县刚需客群，成为购房者南入合肥的“桥头堡”。2012年恒大帝景入驻该板块，在低价的基础上，以非毛坯、园林“拉拢”客源。2013年年末，北城中环城在北城动土，其“中央都市生活区”的概念成为楼市吸睛点。
图：7-10月恒大帝景与北城中环城住宅备案量及备案均价
在整个板块内，北城中环城、恒大帝景、新慧金水岸、国强幸福彼岸互为竞品。2014年7月以来，北城中环城与恒大帝景单月住宅成交量较好，位居北城楼市销售的前列。品牌房企、价位较低、规划交通成为“北城办”板块的核心竞争力。
2.北城大盘“进阶”2015年世纪金源扩张
代表项目：北城世纪城
价位阶梯：5200元/平米上下
2014年上半年北城世纪城住宅成交6672套，位居合肥楼市销量榜首。7月以来，该项目以月均超500套的销量，稳坐北城销量的宝座。项目30万方购物中心的开放加速周边配套的成熟，而超大的项目体量也成为北城人口、人流、人气的集聚区。虽然有京冠北城华府、御景嘉苑等竞品，但北城世纪城带动板块热销的作用更大。
2014年9月3日，世纪金源摘得长丰县“三连体”地块（CF201409、10、11号地块），据悉该地块为北城世纪城四期，这也意味着项目的热销将延续，同时也将为北城吸引更多的客群。
3、文一集团首进北城 名门北郡厚积薄发
代表项目：力高共和城、文一名门北郡
价位阶梯：5600元/平米上下
2014年7月17日，北城“两连体”地块（CF201407、08号地块）拍卖，文一集团与力高置业土拍现场角逐激烈，最终文一以6.42亿元摘得两地。这是文一首进北城，而力高也在8月转战新站区，以6.81亿摘得XZQTD160。
该“两连体”地块的项目名为“文一名门北郡”。未来力高共和城是其最为强劲的竞品，目前力高共和城均价在5600元/平米，文一名门北郡的未来入市价格或将在5600-6000元/平米。同时文一名门北郡地处“扼守”客群“北进北城、南入城心”的关键位置，再加上依附蒙城北路、金峰路等交通主干道资源，板块核心大盘的地位渐显。2013年以来，文一集团拿地的势头与开发速度，不仅赚足楼市目光，也占据了一定的市场份额。
4.配套待提高 阜阳路高架“站”
代表项目：恒泰•阿奎利亚与融科梧桐里
价位阶梯：6000元/平米上下
位于阜阳高架“站”的恒泰•阿奎利亚与融科梧桐里，因与市区距离较近，较好地承接了北城与市区的双向客户渠道，目前主要的客群以长丰县为主。恒泰集团进驻北城较早，社区配套较完善，保持着畅销不衰业绩。
图：7-10月恒泰阿奎利亚与融科梧桐里住宅备案量及备案均价
恒泰系产品的直接竞品，为一路之隔的融科梧桐里，该项目自2014年1月18日首期开盘以来，仅推出5栋房源，价位较高（均价6200元/平）、配套较少是其去化较慢的主要原因。
三、合肥北城楼市趋势及预测：大盘北城世纪城或成北城楼市风向标
房天下观点：从目前来看，“住宅成交量趋稳、房价涨幅不大、库存去化压力超万套”成为北城楼市的鲜明特点，而整个区域成交也集中在几个重点项目上，如北城世纪城单月的成交量就占到北城总成交量的50-60%。由于世纪金源2014年9月再拿地，明年北城世纪城四期项目或将入市，依靠前期的品牌影响、人口集聚等推动，持续热销势头暂不会减弱。进一步来看，北城世纪城的成交涨跌将决定北城楼市的波动，尤其是其作为区域房价的风向标。
除北城世纪城外，北城诸项目也保有一定的市场份额，而品牌盘、优质盘、纯新盘的冲击力较强。2013年末京冠北城华府入市后，连续两周的住宅备案量超越北城世纪城，而像北环中环城、恒大帝景、恒泰阿奎利亚等也是区域热销项目，未来文一名门北郡的入市，也或将在短期内取得高去化的成绩。2014年北城土地总体供应量769.42亩，除世纪金源、文一集团外，京冠房产、京祥置业、鸿顺置业等房企也相继拿地。
综合目前整体市场下行的趋势、北城规划无外部利好消息以及上述北城楼市特点，2015年北城楼市或将呈现“稳定并有小幅攀升”态势。另外，未来北城世纪城四期项目的库存去化结束，而无意再在北城扩张拿地，北城楼市格局或将重新“洗牌”。
表：2014年合肥北城已出让或待出让地块基本信息
表：2014年合肥北城已出让或待出让地块成交信息
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