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央行放水又如何?四季度房价依然难涨

房天下综合整理   2014-10-10 17:04

[摘要] 央行放水又如何?四季度房价依然难涨。

今年三季度尾巴上央行和银监会“认贷不认房”的一纸通知,引来市场上的喝彩声无数,随后各个房企将要涨价的消息也不胫而走。

然而,对于房企来说,是不是央行放水,房价就涨呢?

抛开国庆节期间流传的各家房企涨价通知已经陆续被证实为营销手段不言,也许依靠数据来揣摩房企在今年四季度将采取的策略和态度才真的靠谱。

日前,其中中国房评报道选取了50家房企在今年前三季度销售均价的一组数据,通过将这组数据与今年上半年50家房企的销售均价对比后发现,有将近一半房企的销售均价出现不同幅度下滑。

万科实时发布的今年前九月的销售数据,其销售金额达到1490亿元,同比上升16%。万科销售均价由今年上半年12594元/平方米降至今年三季度的11789元/平方米,销售均价下滑6%。

当然,万科并非这50家房企中在今年三季度降得最狠的开发商。华侨城销售均价从33722元/平方米降至30408元/平方米,降幅接近10%;方兴地产从28686元/平方米降至22351元/平方米,降幅达到22%;而降幅的恐怕数华夏幸福(600340,股吧),销售均价从12456元/平方米直接跌落至7720元/平方米,下滑38%。此外,50家上榜房企中金融街(000402,股吧)控股、融创中国、绿城中国、雅居乐等销售均价都出现了下滑。

“虽然这些房企的销售均价下滑可能有产品结构的因素在其中,但是总体看来,仍然反映了房企库存高企和以价换量的趋势。”同策咨询一位分析师向中国房评报道指出,“其实很容易看到,这些上榜的房企在三季度的销售成绩参照市场环境的话表现不俗,这也与房企及早调整的价格策略有关。”

事实上,在接下来的四季度,各家房企仍然缺乏涨价的理由和信心。一个原因是央行选择在国庆节前松绑限贷,但是在国庆节期间,除了南京、武汉等少数城市出现成交反弹以外,北上广深一线城市及更广泛的二、三线城市在此期间成交表现平淡。以北京为例,据亚豪机构统计数据,“十一”期间北京商品住宅共成交538套,成交总面积为4.54万平方米,与去年“十一”长假相比,分别下降40%、35%。

另外一个重要原因,则是今年四季度来自各家房企在业绩和库存两个方面的巨大压力。

以今年前三季度销售表现不俗的标杆房企绿地来计,绿地集团前三季度实现销售额1328亿元左右,那么,其距离2400亿元销售目标仍然相差1100亿元左右,这意味着绿地在接下来的四季度里每个月要完成的销售金额接近400亿元;碧桂园今年前三季度销售金额达到800亿元左右,而全年锁定的销售目标则为1280亿元;世茂、华润等房企想要完成销售目标,也必须在四季度每个月实现近百亿的销售额。众家房企在四季度的销售压力也可想而知。

另以房贷新政出台后的国庆节期间的南京楼市为例,据称一周内累计认购住宅套数套数破历史记录地达到了2800多套,累计成交住宅511套,而这也被南京当地媒体解读为楼市将在新政刺激下迎来的反弹典型。

不过,如果观照南京的库存情况,或许乐观情绪难再。根据南京官方监测数据,截至今年9月底,南京区域内商品住宅库存突破5.3万套,较8月底的4.7万套增加了6000套房源,涨幅超过12%,而当月库存峰更是达到了近27个月以来的新高,距离历史点也仅差3000套左右。

如果按照国庆黄金周的成交情况推算,在不考虑新增库存的前提下,南京消耗掉目前的库存也需要百周时间。此外,从库存攀升速度来看,南京楼市的库存状况则更加严峻。对比南京近3个月的库存情况后会发现,南京8月库存较7月份上涨了3000套,9月库存较8月份则增加了近6000套,库存几乎是成倍增长。

“很多城市都已经放开限购和限贷,但是对于房价来说,短期仍然很难涨起来,今年市场行情不济并非限购和限贷造成的,这是市场自发形成的。”早前南京当地一家开发商告诉中国房评报道,“现在开发商面临的普遍的困难是库存积压严重,所以去库存还要依靠价格策略。”

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