[摘要] 经济下行大势明显，稳增长、调结构是本轮经济改革目标。2010年以来，我国国民生产总值不断增长，但增速开始由快速增长向逐渐稳定发展。2014年，全国经济运行总体平稳，上半年国内生产总值26.9万亿元，同比增长7.4%，较上年同期下降0.3个百分点。
房天下产业网讯：中指研究院[微博]8月27日发布《新经济形势下后限购时期房地产政策总体趋向》，报告称经济下行大势明显，稳增长、调结构是本轮经济改革目标。2010年以来，我国国民生产总值不断增长，但增速开始由快速增长向逐渐稳定发展。2014年，经济运行总体平稳，上半年国内生产总值26.9万亿元，同比增长7.4%，较上年同期下降0.3个百分点。【下载报告】【更多报告】
1、背景：新经济形势下我国房地产市场降速发展
1)宏观经济面临变革与调整，稳增长、调结构成为当前经济重心
经济下行大势明显，稳增长、调结构是本轮经济改革目标。2010年以来，我国国民生产总值不断增长，但增速开始由快速增长向逐渐稳定发展。2014年，经济运行总体平稳，上半年国内生产总值26.9万亿元，同比增长7.4%，较上年同期下降0.3个百分点。
本轮经济改革目标是稳增长，其重点是向改革创新要动力，向结构调整要助力，通过转型升级稳定经济发展。而从固定资产投资情况来看，2014年上半年，固定资投资占GDP比重达到79%，较去年同期增长6个百分点，是2010年以来比重的一年，以投资拉动经济发展来稳增长仍是上半年的重点。而从房地产开发投资来看，房地产开发投资占固定资投资比重不足20%，是2010年以来同期份额，随着下半年调结构逐步展开扩大，房地产投资对固定资投资的贡献将继续缩小。
图：2010年以来我国GDP增速走势
图：2010年以来固定资产投资、房地产投资占经济比重
定向放松释放流动性，新增贷款出现下降，把控风险是未来金融工作着力点。2013年6月以来，金融流动性有所收紧，2014年一季度，M2同比增幅由2013年的16.1%降至12.1%。二季度央行两次定向降准释放流动性，上半年M2增幅回升到14.7%。同时，定向释放流动性并未带来通胀压力，2014年2月以来，CPI累计同比增长保持在2.2-2.3%。而从新增贷款走势来看，2014年各月人民币新增贷款仍保持高位，但7月人民币贷款增加3852亿元，同比少增3145亿元，为历年同期值。这与基数效应、今年6月份“冲高”较多以及数据本身的季节性波动等有关，但金融机构相应调整贷款的投放进度，风险管控压力增大，对贷款投放更为谨慎，预计未来仍将对投放特别是信用风险集中暴露领域投放实行谨慎。而此前，银监会已指出，部分地区房地产风险逐渐显现是造成不良贷款上升的主要风险因素，要严格控制信用风险扩散，重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险。
2)房地产市场出现分化调整，经济增速放缓、结构变化共促量价回落
房地产市场出现回落，量价逐渐理性回归。在2013年出现销量疯狂增长后，2014年房地产市场明显回落，1-7月份，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，销售额36315亿元，下降8.2%，降幅均继续扩大。且不同地区销售情况也出现分化。今年销售形势不容乐观已成为市场共识，作为市场调整的关键一年，出于内生调整需要，市场在上年大幅释放需求后出现回落也是向理性回归的正常反应。另外，上年的高基数也是造成今年降幅明显的原因之一。
价格再现下降，百城价格指数均处下滑态势。根据中指研究院百城价格指数统计，2013以来，百城价格指数同环比增幅均不断扩大。进入2014年，上升势头遏制转为向下，涨幅不断缩小甚至出现负增长扩大。2014年7月，100个城市（新建）住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，连续第3个月下跌，同比上涨4.72%，涨幅较上月缩小1.76个百分点，为连续第7个月缩小。
市场供应仍在增长但涨幅已然收紧，新开工量回至四年前。2014年1-7月份，房屋施工面积达到632685万平方米，同比增长11.3%，涨幅较上年同期收紧5个百分点；其中新开工面积98232万平方米，仅与2010年相当，且2014年以来各月累计新开工面积均呈同比明显下降。竣工面积43524万平方米，增长4.5%，增速较1-6月回落3.6个百分点，较上年回落3.4个百分点。尽管市场供应值仍在增加，但开发企业已然认识到今年市场形势的变化和库存量的高企，伴随着投资的减少逐步收紧了供应量，而新开工更是达到了四年的低点。
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