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什么情况下北上广深会放松限购?

攸克地产   2014-08-04 11:22

[摘要] 杭州放松限购了,她符合“放松限购不被干预”的标准——库存高企,土地供应、预售审批节奏控制无效。但是,这些标准和条件不适用于北京、上海、广州、深圳四个城市。所以,北京市市长王安顺明确表态,北京近期不会调整、放松限购。

杭州放松限购了,她符合“放松限购不被干预”的标准——库存高企,土地供应、预售审批节奏控制无效。但是,这些标准和条件不适用于北京、上海、广州、深圳四个城市。所以,北京市市长王安顺明确表态,北京近期不会调整、放松限购。

攸克君今天想借此机会谈一谈,在什么样的条件下,北上广深可能放松限购政策?在搞清楚这个之前,有必要先看看在两周之前盛传的“上海放松限购政策”这则谣言是怎么来的。

7月中旬,一则上海卢湾、黄埔、徐汇区放松限购的消息开始在各种自媒体和朋友圈流传,后被证伪。据了解,这则放松限购的传言,出自上海的某房地产中介机构。可能是出于促进成交的动因,这家房地产中介机构人士在自己的朋友圈中,发布了“卢湾、黄埔、徐汇区可能放松限购措施”的“内部消息”。恰巧,在这位中介机构人士的微信朋友名录中,包含一位某媒体的记者。

在看到这则消息之后,这位记者将其转发到自己的朋友圈中。但是,由于其特殊的“跑口记者”身份,其转发的这则朋友圈信息,在当时多个城市取消或放松限购政策的背景下,被当做实时的限购政策进展信息,最终被某媒体官方微博正式发布,从而开始了“传谣”——“辟谣”的历程。

与这则彻头彻尾的谣言有关的,只有一个问题是真的,即这条谣言真实地反应了限购之下的上海,在供求关系方面的真实现状,而“供求关系”恰是北上广深四个一线城市放松限购的核心条件所在。这又涉及到以下两个方面的问题。

,如果北上广深四个城市当年度的新房供应量,与购房需求家庭的比例能够达到1:1.5左右的时候,限购政策放松的可能性就较大了。这里说的有购房需求家庭,既包括本地家庭也包括非本地户籍家庭。也就是说,全年新房供应平均下来,一套房对应1.5个购房需求家庭的时候,可能就具备了放松限购的条件。这是一个前提。

第二,如果北上广深四个城市中当年度的新房供应量,与该城市5年以来新增人口平均人数(户)之间的比例能够达到1:2左右的时候,限购政策就进一步具备了放松的条件。北上广深四个城市外来人口较多,在不执行限购政策的情况下,楼市供需关系的矛盾较为突出,表现为供小于求,这是当年限购政策出台的主要原因。

以北京为例,北京市统计局的数据显示,截至2013年底,北京全市常住人口2114.8万人,比上年末增加45.5万人,增长2.2%,增速比上年下降0.3个百分点。其中,常住外来人口802.7万人。同样还是北京市统计局的数据,在新增常住人口总量中,非北京户籍的外来人口占比,近三年一直保持在80%左右。

做一个简单计算,2013年新增的45.5万人中,36.4万人为非北京户籍人口;同年,北京市新建商品住房成交约11万套。新建商品住房与非北京户籍新增常住人口之比约为1:3。在执行限购政策的情况下,北京商品房成交均价的涨幅为11%,如果没有限购政策,涨幅会更大。但是,如果新建住房供应能够达到22万套,住房和人口之比就会下降到1:2左右,供需关系的压力迅速降低,限购政策就有调整的空间。

当然,这一切只是一个简单的计算,称不上科学与严谨。但这是限购政策的根本动因所在,即缓释来自新增外来常住人口的购房需求对房价上涨带来的压力。所以,北上广深四个城市放松限购的关键条件是新增商品住房供应量。

然而,这又恰恰是最不乐观的一项情况——按照规划,至2020年北京只有6000公顷农地可用于建设,上海已经透支使用了这一指标,深圳、广州都面临可占用农地枯竭的状况,大规模增加住房供应,几乎是不太可能的事情。因此,北上广深四个城市取消或放松限购,短期看还属镜花水月,尤以北京和上海为甚。

这几个城市里,已有购房资格的非户籍常住人口,倒是应验了那句话,买房不易,且买且珍惜。

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