[摘要] 他叫李国昌，他是安徽省房地产协会副秘书长，同时也是安徽建工学院房地产研究所所长。多年来，他潜心于工程项目管理和房地产估价方面的教学与研究工作。满腹经验的他，对于房地产行业有着自己独到的见解。2013年5月17日，合肥房天下有幸邀请到李国昌先生做客房天下《对话》栏目，为我们深度解析新政后合肥楼市的走向。
编者按：他叫李国昌，他是安徽省房地产协会副秘书长，同时也是安徽建工学院房地产研究所所长。多年来，他潜心于工程项目管理和房地产估价方面的教学与研究工作。满腹经验的他，对于房地产行业有着自己独到的见解。
2013年5月17日，合肥房天下有幸邀请到李国昌先生做客房天下《对话》栏目，为我们深度解析新政后合肥楼市的走向。
房地产调控政策应从根本上解决问题
安徽省房地产协会副秘书长、安徽建工学院房地产研究所所长 李国昌
2013年3月国五条及其细则的落地，使得合肥楼市迎来了称得上是"疯狂"的局面。对于国五条的出台，李国昌认为，国务院在3月初的时候出台国五条，引发3月份市场成交量的大幅度提升，尤其是二手房交易，主要原因是大家对未来政策预期发生了改变。
李国昌说道：“国五条出来后，有些购房者可能认为限购范围将会扩大。合肥实行限购，主要是在特定区域进行的，这样会促使本来想在滨湖或在政务新区买房的购房者加快置业步伐。这就导致了未来需求的提前释放，所以3、4月份的成交量有所提升，特别是3月成交量上升的幅度非常大。”
然而市场经过一段时间的消化，重新恢复到正常状态。李国昌举例道：“按照合肥市的人口规模和经济发展水平，每个月的成交量在5000到7000套之间，应该是比较合理状态。虽然目前合肥5月份销量有所下降，但整体还在5000到7000的范围之内，比较正常。”
然而有人认为，新政的出台却使房价越调越高。李国昌则认为，国家的调控政策确实存在一些问题，越调越高的主要原因在于调控政策不是从根本上解决问题。
“调控必须从根本上调起，政府首先要解决的便是持有成本过低的问题。比如物业管理费很低，比如多地城市没有开征房产税。持有成本低导致了很多人手上拥有很多房子。其次政府要拓宽投资渠道，我们现在没有更多的投资机会，银行存款利率太低，股市投资风险太大，只要房地产不开征房产税、空置税，房地产应该说是相对保险的投资。这就导致很多人投资房地产行业。政府要想调控政策真正起到作用，必须从根本上解决问题。”
李国昌认为，调控政策出台了，施行细则却没有及时出来，因此这些政策不但没有起到调控的效果，反而让人产生了恐慌情绪，导致了房地产市场的波动。
“政府应该在政策出台之前就要把细则考虑好，一旦政策出台，立刻公布细则并开始实施。就目前楼市情况来看，国务院肯定会要求地方政府尽快出台实施细则，但细则的宽严程度和出台时间取决于国务院的态度。”
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青年置业者应改变置业观念 先租房后买房
对于购房者而言，房价永远是他们最关注的问题。据房天下数据监控中心监控数据显示，5月开局首周，合肥住宅备案套数环比下降21.84%，成交下滑的同时，房价却始终坚挺。前段时间有网友在房天下站的论坛上发帖子，称合肥房价太高，被逼无奈之下“只能逃离合肥”。
安徽省房地产协会副秘书长、安徽建工学院房地产研究所所长 李国昌
“客观地看，合肥的房价在省会城市应该还是偏低的”，李国昌说，“如果你逃离到比合肥房价低的城市去，在这样的城市里发展机会会很少，你就没有办法获得更高的收入。”
那么下半年的合肥房价又会呈现怎样的趋势呢？李国昌解释，因房价受到成本的制约很难下降。一方面土地的价格在不断上升，另一方面人工费即建筑工人的工资也在快速增加，此外建筑材料的价格也在上涨，这些因素都必然会带来建筑成本的上升。因此从这几点来讲，房价下降的空间是有限的。
在房价始终坚挺的情况下，对于收入有限的青年置业者而言，“买房难”是他们的共鸣。实际上“买房难”是指买到符合自己要求的房子很难。
李国昌说道：“我们国家目前整体处于粗狂型发展阶段，房屋品质还比较低。合肥市的高品质房屋不超过5%，也就意味着95%的房子都是普通房。在这种状态下，如果大家都去买高品质房，那肯定很难。要解决这个问题就要考政府不断督促开发商去提高房屋的品质。”
对于青年人置业，李国昌也给出了他的建议：“刚刚工作的青年人，应该改变先买房后结婚的置业观念，可以先租房，然后再考虑买房，这样压力可能会小一点。”
合肥商业项目未来竞争较激烈
谈到房价，商业配套是影响房价的重要因素之一，每一个住宅小区都要有一定的商业配套。李国昌说道：“合肥在早期的发展过程中，商业配套跟不上，开发商不愿意开发商业项目，更多的是开发住宅项目。然而现在开发商观念发生变化，商业开发的体量越来越大。随着商圈不断的增加，未来的竞争肯定是比较激烈的。”
安徽省房地产协会副秘书长、安徽建工学院房地产研究所所长 李国昌
李国昌将合肥目前的商圈划分为以下三种类型，种是大型购物中心，覆盖全市范围甚至涵盖周边中小城市。第二种是区域性中心，涵盖在一定区域范围内，可根据城市规模大小对它进行鉴定。一个城市的商业是否发达，很大程度上取决于区域性商圈。第三种是邻里、特色产业，靠近住宅区附近。
李国昌同时提出，对于一个商业项目而言，好的商业规划很重要，这个项目怎么定位、卖些什么东西直接决定了它日后的发展。另外此商业项目交通是否便利，包括公交车站、轨道交通、停车位等方面，都是吸引购买者去购物的直接因素。
对于即将启用的新桥国际机场，李国昌认为，新机场的建成使得基础设施完善了，比如道路更加通畅，这样周边地块的价值会得到提升。但对从商业角度来说，新机场不会有太大的影响。
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