[摘要] 继多个城市进行楼市微调后，近日，河南省又祭出“大尺度”楼市新政，受惠者不仅包括购房者，也包括开发商。
继多个城市进行楼市微调后，近日，河南省又祭出“大尺度”楼市新政，受惠者不仅包括购房者，也包括开发商。
据昨日（6月25日）河南省人民政府网站消息，该省住房和城乡建设厅、发改委、国土资源厅、人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行（601988）业监督管理委员会河南监管局等6部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），对有关楼市政策给予明确。
“《意见》中有一个亮点，就是提出支持群众购买首套房的具体措施。简言之，符合条件的群众购买首套房，银行要执行优惠利率。”昨天上午，河南省住建厅相关负责人告诉《每日经济新闻》记者。《意见》显示，符合条件的居民购买首套房，银行给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。
链家地产研究部陈雪对记者表示，从内容看，河南省此次的松绑力度强于此前进行微调的城市，如果不被叫停，很可能会引来其他省市跟风。
亮点：首套房认房不认贷
《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。
这意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策。
“自从国家从严调控房地产以来，认房又认贷是一个普遍标准，如果此前有过贷款买房记录，无论现在名下是否有房产，都视为二套房或多套房。”陈雪解释说，因此河南新政对于刺激需求的作用会比较大。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，本次河南新政的亮点是，在一定程度上打破“认房又认贷”的藩篱。
他分析说，之前各地受制于相对严格的“限购”、“认房又认贷”政策，合理的改善性需求也被拒之门外，加上首次置业人群相对有限，此类需求也属刚需，需要有释放空间，“将原来‘认房又认贷’简化成‘认房不认贷’，有利于改善类刚需的释放。”
谈及对成交量与房价的影响，陈雪说，从河南大力度推出新政的举措看，该省楼市应较不景气，这一政策短期内或不会对房价有推波助澜作用。
《意见》还称，各地要降低住房公积金贷款门槛。目前河南省职工申请住房公积金贷款要求连续缴存12个月，首付房款30%。为支持缴存职工购买套型建筑面积90平方米（含）以下首套自住房，将连续缴存时间减少为6个月，首付房款比例下调至不低于20%。
实惠：为开发商“解渴”
实际上，河南楼市新政是一套组合拳。
比如，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。
同时，河南省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的资本金比例按不低于20%执行。对于中小户型、中低价位普通商品住房建设的出让土地，开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限20%执行。
《意见》要求，有关部门要进一步简化90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品住房开发项目的审批环节，提高办事效率，缩短审批时间，协调解决开发建设中的水、电配套、房屋征收和资金紧张等问题。
对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。房地产企业投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，房地产管理部门应予办理商品房预售许可证。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，河南的政策虽然主要出发点是鼓励真实自住和中小户型，但是在目前市场情况下，实际作用必然是一定程度上松绑调控。普通商品房的资本金按照下限执行也缓解了开发商的资金压力。
《意见》还鼓励各银行业金融机构合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长三个月。
不过，工商银行（601398）河南省分行一位负责房屋按揭贷款业务的人士告诉《每日经济新闻》记者，一般来说，文件下发后，相关部门会与银行协调实行优惠利率，“到目前为止，相应部门人士并未与我们协调，按揭贷款只能做到基准利率下浮10%。”
此前，位于广东汕头的华兴银行曾在央行降息后宣布，对符合一定条件的客户，首套房贷款利率浮动区间的下限可低至基准利率的0.7倍，但需满足两个条件：一是购买首套自住普通住房且套型建筑面积90平方米及以下；同时满足该行个人金融授信条件和综合评分达到100分。
上述工行人士对记者表示：“《意见》措辞是‘基准利率下浮30%幅度内’。届时若真的执行，不太可能所有银行一律七折，不然贷款利率还没有5年期定存利率高，存贷利率就倒挂了。个人觉得，房价依然高企的背景下，按揭利率优惠一些，对房市刺激有限。”
“相比此前芜湖等地的购房补贴政策，河南的政策无疑更加实惠。”陈雪说，利率打折及缓解开发商资金成本，是放松房地产政策最为有效的措施。
后续：或引发各地跟风
河南省的做法，是被中央政府叫停，还是会被其他省市跟风？
在上述业内研究者看来，叫停并非没有可能，但相比而言，政策得以施行，而后被各地效仿的可能性更大。
“合理的改善类购房需求也是刚需，通过政策微调引导这类需求释放，不仅可以缓解目前楼市需求匮乏的瓶颈，拉动内需，而且改善类人群卖出的房源也可以满足二手市场中低价位中小户型房源紧缺的困扰。”胡景晖说。
他认为，“只要无房均视为首套房”这一做法，可供当前一线城市和部分二线城市地方政府出台政策参考。
“从目前市场情况看，河南政策执行的可能性非常大；从政策出发点来看，的确是从鼓励真实自住与中小套型商品房建设角度。”张大伟持相同观点。
张大伟说，地方政府对楼市调控松绑意愿强烈。最近发改委、银监会、央行、住建部等均重申调控，但本轮调控从开始到目前，一直存在中央对楼市调控的坚决执行与地方政府对调控的微调博弈的情况。尤其是最近整体经济疲软，地方微调的“小动作”越发明显。
住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，经过两年多的房地产调控，投机性需求基本被挤出了市场，房价上涨幅度得到了控制。
一边是中央高层频频辟谣调控松绑，另一边却是各地楼市交易量明显上升，这令消费者对政策走向愈发不解。但一个事实是，在限购最为严格的北京，5月份迎来了楼市成交高峰，新房成交量创下16个月来的新高，恢复到调控前水平。
张大伟分析，这都证明目前市场对调控松动的预期非常大。政策松动一旦被证实，市场对政策的理解也会很快转化为购买行为。
在陈雪看来，类似河南这种“大尺度”微调没有在“限购”大原则上突破国家底线，但会延长调控对房地产市场及开发商的作用周期，淡化房企的整合和淘汰。
5月份以来，各地楼盘销售一扫前几个月的低迷，成交量大幅上升，北京等大城市更是拔得头筹。数据显示，5月份北京楼市迎来成交高峰，新房成交量首次突破1万套，创15个月来新高，楼市成交量已恢复至调控前水平。进入6月份，北京楼市继续延续了5月份全面“飘红”的业绩。京城楼市的再次火爆，也使得已经沉寂了很长时间的“商住两用房”再一次走进了购房者的视野。
进入6月份，北京楼市继续延续了5月份全面“飘红”的业绩。北京市住建委网站数据显示，6月上半月，北京新建住宅签约套数为4426套，二手房住宅签约6150套，合计签约10576套，环比上涨9%，成交量再次出现明显上涨。据媒体报道，北京鲁能7号院项目505套房源开盘后6个清盘，“日光”楼盘时隔数月再次出现。
京城楼市的再次火爆，也使得已经沉寂了很长时间的“商住两用房”再一次走进了购房者的视野。面对普通商品住房的诸多限购措施，不限购成了商住两用房的卖点。目前京城的商住两用房销售是一种什么状态？为什么受到众多年轻人尤其是白领的青睐？商住两用房和一般的商品住宅房有何不同？针对这些问题，中国经济时报记者对北京的商住两用房进行了调查。
商住两用房的卖点
非毛坯小户型、交通便利、LOFT户型、火热销售中、商住两用不限购，记者近期几乎每隔一段时间就会收到这样的短信，虽然楼盘不同，但几乎每条都在强调“不限购”这几个字。
“我们是5月26日开的盘，LOFT户型，35平方米的小户型本来就不多，现已卖完，目前的户型是45平方米。”北京市丰台区方庄桥南300米路东的方嘉国际售楼处一沈姓售楼人员告诉记者。
“方嘉国际均价每平方米33000元，因为我们是LOFT户型，层高5．4米，可以装修成复式格局，折合每平方米才16500元。”当记者问价钱如何时，这位沈姓售楼人员这样说道。
“虽然产权是50年，但它是LOFT户型，而且我们差不多位于南三环边上，交通便利。”她向记者补充道。
“你们的商住两用房和商改住有什么区别，是一样的吧？”记者问。
“这个问题看你怎么说，是房子都能用来住，现在有些居民住宅不也有注册公司、从事公司业务的吗？”沈姓售楼人员对这个问题的回答显得有些闪烁。
关于房子水电是民用还是商用，该售楼人员表示目前还没有确定，只有房子交工以后才能最终确定。“我们这种商住两用房最明显的优势就是不限购，不受户口和二套房限制，不管是自己住还是投资，都是很好的选择。”另外，她还表示除不限购外，小户型是这种商住两用房受欢迎的另一个原因。“现在商品房面积的差不多也得60平方米，再小的几乎没有或者数量极其有限，而且一经推出马上就会售罄。商住两用房一般在40平方米—50平方米，而且是LOFT户型，相当于80平方米—100平方米，超划算。”
“但是首付要高一些，首付是50%，利率是住宅贷款的1．1倍，贷10年。”她向记者补充道。
“从6月4日开始，以周为单位，每周推出5套九五折的特价房源，一共推4周共计20套。您要真想买，可要趁早啊！”她向记者极力推荐。
记者从方嘉国际的网站上了解到该楼盘楼层共计11层，主推45平方米户型，预计2013年10月交房。
政策的“擦边球”
记者来到位于东城区东花市南里8号楼的MOHO公寓，进入楼内看到整个公寓布局和宾馆比较相似，只是在门前的墙上都有电表。经电话联系记者见到了朋友介绍的业主刘女士。
“我这房子27平方米，别看小，可它什么都有。”刘女士向记者介绍。
记者一进屋就看到这是一个开间布局，门的右侧是厨房，左侧是卫生间，前面是卧室。
“卫生间和厨房都是开发商给做的，但是没有天然气，只能用电磁炉做饭。”刘女士说。
据记者了解，2011年5月16日北京市住建委等五部门联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，通知规定商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间。
“我们这里是商业水、电，水是6．2元每吨，电是1．25元每度，但空调是中央空调，由大厦控制，费用是80元每平方米，一年2000多元，另外物业费也比普通住宅要贵，但是房子面积小啊，所以整体算下来也不觉得有多贵，关键是方便。”她向记者补充道，“这所房子既可以住又能够注册公司，这样就可以在家办公了，很方便。即使自己不开公司，也可以租给别人，让别人注册公司，费用是几千块钱。这可以说是商住两用房一个公开的秘密吧。好多人都和我联系让我把房子租给他们，他们挂个牌子注册公司，不过我都没有答应，一年几千元不多，主要还是对注册人不了解、就怕出了问题担责任，心里不踏实。”
记者问：“如果是北京户籍，买这里的房子能不能把户口落这儿啊？”
“这个不能。”刘女士回答得很干脆，“当时和东花市派出所有个约定，户口不能往这儿迁，另外在这儿上学也不能，因为户口没在这儿。但上学这是活的，可以商量，有的人在这儿买了房，通过各种途径子女就在这儿上学了。”
“听说这种房子有的没有房产证，你这房子有吗？”记者继续追问。
“我们这儿有，差不多是2008年交的房，当时有房产证。听说亦庄那儿有的商住两用房就没有单独的房产证，只是一个大产权的集体产权证，这样的话就很麻烦，将来买卖会受到影响。但我们的房产证目前并没有得到认证。”
据媒体报道称，由于土地性质的原因，国家对“商改住”房屋每年都征收房产税。当记者就这一问题询问刘女士时，刘女士表示她并没有交过这笔钱，现在是不是情况有变自己并不清楚。
“但这种房子不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠；贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，且不能申请公积金贷款。”刘女士补充道。
“购买这种商住两用房的人有投资的，也有居家办公的，也有买来自己住的，还有一部分人专门买来出租用。像我这套房子出租年付4万元，如果按季度的话一年差不多4．5万元。主要是这里设备齐全。另外，商住两用房一般都在市区，交通便利，像这里年底地铁7号线就要通车了，到时候会更加抢手。目前基本上是推出一套，租一套，没有剩余。”
刘女士认为，这种房子目前之所以受到一些人尤其是年轻人的青睐主要有两个原因，一是不限购，不用看户籍也不用看纳税证明，这无疑满足了非京籍和没有5年完整纳税证明这两部分人的需求；二是房屋格局好，LOFT户型，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，很划算。
刘女士的儿子向记者表示这种房子住着特舒服，和住在宾馆感觉没啥两样，很适合年轻人。“我们这幢楼是宾馆和公寓的混合体，4层和6层是宾馆，不足之处是房子隔音效果不是很好，平时还行，但在旅游旺季可能要稍微吵一些。”
“商住两用”——“商改住”的别称？
针对商住两用房是不是“商改住”改头换面后的又一称谓，刘女士表示这个自己并不是特别清楚，开发商一直都以“商住两用”来称呼。
记者致电中弘北京像素售楼处，对于记者的询问，售楼人员仅表示他们的房子立项就是商住两用，与商改住是有差别的。当记者进一步询问有何差别时，该人员表示有意想买的话可以来售楼处看一看，具体情况可以见面问询，便匆匆挂掉了电话。
记者通过百度搜索了解到“商改住”是这样定义的：指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，如常见的商业房改为住宅。
关于“商住两用房”，有学者认为，就是既能办公又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。
记者通过走访北京市的商住两用房发现，几乎所有商住两用房都是以商务公寓或酒店式公寓的形式推出的。在这一点上“商改住”和“商住两用”并没有什么两样。
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