房贷新政出台多日,疗效究竟如何?
从一线销售来看,人们低估了房贷新政的威力。房贷新政貌似温柔,其实钝刀割肉不觉痛。如果给一个定量判断,可以说房贷新政让房价暗长了10%,让需求消灭了30%。
房贷新政见效可谓立竿见影,许多楼盘出现了客户集体不签约的情况。据几个房产营销人士沟通,一些楼盘在国庆前开盘情况不错,房子一扫而光,但国庆期间却很少有客户来签约。不管销售员如何催促。多数客户却稳如泰山。
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为啥不签约了?
非不签,不能签也。
按照房贷新政精神,一些银行拒第三套及以上房屋贷款,这意味着炒房只能一次性付款。炒房团、投资客措手不及,无法签约,只能退房。
王先生是来自深圳的炒房团,在国庆前在重庆定了十多套房子。突然,置业顾问告诉他,银行拒绝向他贷款,让他选择一次性付款。无奈之下,他打算退掉一半,用一次性付款买5套。但考虑良久,他把这些房全部退了。他说,市场没有了投资客,房价还能涨多久?
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房贷新政将二套房首付增加到4成以上,许多客户付不起首付,需要重新筹集资金。
但更重要的是,客户对利率无法接受。据销售人员反馈,购房者在准备签约时才发现,房贷新政让第二套房利率上浮了25%而不是10%。按照原来的政策,商业银行一般对房贷按下浮15%优惠利率执行,为6.66%。按照新政,不但15%下浮优惠没有了。而且还要上浮10%,实际利率为8.61%,增长了25个百分点。而不是10%。
“银行抢钱了”,王女士拿着预算表大呼不公。她这是买第二套房子,她对利率上浮10%有所耳闻。虽心有不甘但勉强能够接受。当她准备签约时,她傻眼了,别人利率可以下浮15%,自己要上浮10%,相差25%。别人是6.66%,自己是8.61%。同样是三十多万元贷款。她每月要多付1000多元的按揭贷款。这仅因为她曾经买了套50m2的小户型!
对于利率25%的差别,有人算出这相当于房价涨了10%。套房执行优惠利率6.66%。第二套房执行上浮利率为8.61%。同样是贷款30万元。按20年等额还款计算,前者月供为2264万元,后者月供为2625万元。多了361元。相当于多贷款5万元。20年还款算下来,30万元贷款要多还9万元。这相当于房价涨了10%。
由于第二套房与套房的巨大利率差别。许多有承受能力的购房者也打起退堂鼓,选择了退房。
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如果要给房贷新政影响一个定量分析,可以说房贷新政让房价暗涨了10%,需求下降了25%。根据购房者类型的不同,这可从两方面来看:
换房者:约占购房者30%。提高首付让一些人付不起首付了,利率25个百分点的差别让房价暗涨了10%。对于他们来说购房是刚性需求,只要能够随便要咬牙坚持,但也有不少最终放弃。据粗略统计,因此原因放弃购房的,估计为购房者的5%左右。
投资者与炒房团:他们约占购房者50%,利率上浮炒房成本太高。第三套房拒绝贷款,据估计,约20%-25%的投资者放弃了购房。
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这两部分加起来,有25-30%购房者直接放弃了购房。此外,房贷新政使部分客户产生观望心理。这种影响如果要用一数字来预测,大约是5%。
所以,用数字来计算,房贷新政让需求下降了30%。让房价暗长了10%。当然,仅仅靠房贷新政还不可能改变房价飞涨的局面。房贷新政也误伤了大量无辜老百姓,房价调控还有很长的路要走。
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